Het verkopen van een woning roept veel vragen op. In deze blog behandelen we de meest gestelde vragen, zodat jij zonder vragen kan beginnen met het verkopen van je woning! Heb je na het lezen van deze blog nog steeds een vraag? Neem dan contact met ons op.
Is het slim om eerst een woning te verkopen en daarna te kopen of andersom?
Het is natuurlijk slimmer om eerst je eigen woning te verkopen voordat je een nieuw woning gaat kopen. Alleen door de huidige woningmarkt kan het zijn dat je liever meer zekerheid wilt hebben en je er dus voor kiest om eerst een nieuwe woning te kopen, omdat je ervan overtuigd bent dat je woning toch wel verkocht wordt.
Als je eerst een woning koopt en dan je eigen huis verkoopt, zul je gebruik moeten maken van een overbruggingskrediet. Dit krediet gebruik je om een periode te overbruggen waarin je al een nieuw huis hebt gekocht maar je vorige woning nog niet verkocht is.
Datum van oplevering
Mits je voor bovenstaande optie hebt gekozen, is het goed om de datum van oplevering van je ‘oude’ woning dus af te stemmen met de oplevering van je nieuwe woning. Dit scheelt namelijk weer kosten voor het tijdelijk huren van een andere ruimte en scheelt je tweemaal verhuizen en verhuiskosten. Als verkoper heb je in de huidige markt een goede onderhandelingspositie om te bedingen dat je de opleverdatum van je ‘oude’ woning wilt afstemmen met de opleverdatum van je nieuwe woning.
Hoe lang duurt het om een woning te verkopen?
Gemiddeld staat een woning 27 dagen in de verkoop; dat is dus vrij kort en dat betekent dat er weinig tijd is om de verkoop stop te zetten. Dat is natuurlijk alleen nodig als jij je toch nog op het laatste moment bedenkt. Zodra een woning online gepubliceerd is, begint de telefoon namelijk al te rinkelen om bezichtigingen in te plannen.
In de crisis van 2008 stonden sommige woningen wel eens meer dan 2 jaar te koop!
Wat staat er in het koopcontract?
Een koopovereenkomst is de overeenkomst tussen een koper en een verkoper met betrekking tot de woning die gekocht of verkocht wordt. Na het tekenen van de koopovereenkomst volgen er drie dagen waarbinnen koper zich nog mag terugtrekken: dit noemen we de bedenktijd.
In een koopovereenkomst staan o.a. de volgende zaken:
- NAW-gegevens verkoper en koper
- Gekocht vastgoed en kadastrale kenmerken
- Overeengekomen prijs
- Roerende zaken
- Datum van overdracht
- Notariskeuze
- Wijze van betaling
- De waarborgsom
- Beoogde bestemmingen gebruik van de woning
- Privaat- en publiekrechtelijke rechten en plichten
- Ontbindende voorwaarden
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
De ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die verkoper en koper in de koopovereenkomst hebben opgenomen en die de koop kunnen ontbinden.
De belangrijkste ontbindende voorwaarden
Voorbehoud van financiering
Een voorbehoud van financiering spreek je af als je nog niet 100% zeker bent of je de financiering van de woning rond kan krijgen. Als de hypotheek door de geldverstrekker wordt geweigerd, kan je nog van de koop afzien. Let er wel op dat dit binnen de termijn dient te gebeuren die in de ontbindende voorwaarden staat vermeld.
Voorbehoud van bouwkundige keuring
Een bouwtechnische keuring is een keuring waarbij de woning van boven tot onder volledig wordt gecontroleerd met behulp van een checklist. Alle uitkomsten en resultaten worden overzichtelijk weergegeven in een bouwtechnisch rapport. Voorbehoud van bouwkundige keuring betekent dat de verkoop doorgaat, mits er niks ‘geks’ uit de bouwtechnische keuring naar voren komt. Hierbij geeft de koper vaak aan dat bijvoorbeeld alle noodzakelijke werkzaamheden maar mogen oplopen tot een bepaald maximaal bedrag.
Voorbehoud verkoop eigen woning
Als je de woning wilt verkopen onder voorbehoud verkoop eigen woning dan is de verkoop pas officieel als de woning van de koper is verkocht. Door de corona-crisis kun je misschien wat onzeker zijn over de verkoop van je eigen woning. Als dit zo is, dan kan je de voorbehoud afspreken bij verkoop van eigen woning. Als het dan niet lukt om de woning voor een bepaalde datum te verkopen dan kun je de koopovereenkomst ontbinden. Voor verkopers is deze manier van voorbehoud minder aantrekkelijk.
Wat doet een makelaar tijdens het verkopen van een woning?
Een traditionele makelaar is een fysieke makelaar die het werk uit handen neemt voor de opdrachtgever omtrent de verkoop van de woning. Een verkoopmakelaar bemiddelt bij de verkoop van jouw woning en zorgt ervoor dat de woning zo goed mogelijk wordt gepresenteerd voor de hoogst haalbare verkoopprijs.
Werkzaamheden verkoopmakelaar
- Minimale verkoopprijs en (in overleg) de vraagprijs bepalen aan de hand van de historische marktcijfers rekening houdend met vraag en aanbod;
- Alle mogelijke juridische en niet juridische informatie verzamelen;
- De historie van de woning nagaan (tekeningen, vergunningen, beperkingen en mogelijkheden opvragen/bekijken);
- Voorbereidingen treffen (bespreken en adviseren om het huis verkoopklaar te maken);
- Fotopresentatie (laten) maken;
- De woning (laten) inmeten;
- Klaarmaken voor publicatie;
- Publiceren op eigen site en op externe sites zoals Funda;
- Reclame maken;
- Bezichtigen;
- Selecteren van de meest gunstige koper(s);
- Onderhandelen over de verkoopprijs en de correspondentie daaromtrent verzorgen;
- Het opstellen van de koopovereenkomst;
- Het bewaken van alle termijnen (zodat alles gestroomlijnd verloopt en er geen termijnen verlopen);
- Opleverinspectie verzorgen en het zorgen voor de notariële overdracht.
Zoals je kunt zien, zijn het best veel werkzaamheden die de makelaar uitvoert om jouw woning zo gunstig mogelijk te verkopen. Ook al gaat het in de huidige markt soms sneller dan je had verwacht, dan nog is het niet alleen maar een kwestie van de juiste koper vinden en tekenen maar.
Waarom zou ik een makelaar inschakelen bij de verkoop van mijn woning?
De verkoopmakelaar komt op voor de belangen van de verkopende partij. Een woning verkopen is niet iets wat je dagelijks doet en juist daarom is het verstandig om hier een professionele makelaar voor in te schakelen.
Maar ik kan mijn woning toch ook zelf verkopen en geld besparen op de makelaarskosten?
Ja, dat kan, alleen ben jij zelf emotioneel verbonden met de woning waardoor je sneller een lager bod zult accepteren. Een makelaar heeft geen emotionele band met de woning en probeert de beste prijs met de beste voorwaarden voor zijn/haar klant te realiseren.
5 redenen om een makelaar te kiezen
- Profiteren van het netwerk van de makelaar
- Ontzorgen tijdens het gehele verkoopproces
- Makelaar heeft geen emotionele band en kan een betere prijs realiseren
- Deskundigheid voor de beste strategie
- Bewaken van termijnen
Hoeveel kost een makelaar?
Het is niet meer dan logisch dat je voor deze dienstverlening moet betalen, maar juist door gebruik te maken van een verkoopmakelaar kan je dat uiteindelijk veel geld schelen. Een verkoopmakelaar is namelijk niet emotioneel betrokken bij de onderhandelingen en weet precies wat hij moet doen en laten om de meest haalbare prijs van de woning te krijgen.
Daardoor is de kans groter dat je een hogere prijs krijgt voor je woning dan als je zelf zou gaan onderhandelen.
Daarnaast zijn makelaarstarieven nogal verschillend. De ene makelaar rekent een vast tarief voor de verkoop maar de meeste makelaarskantoren hanteren een vaste courtage. Een courtage is een percentage van de verkoopprijs van de woning.
Wat zijn de opstartkosten?
De opstartkosten bestaan vaak uit de kosten die gemaakt moeten worden voor het opnemen van de woning, de fotografie, het opmaken van de plattegronden en de publicatie op allerlei websites zoals Funda. Eventueel kunnen hier ook extra kosten aan verbonden zijn die te maken hebben met de marketingstrategie van de woning. Hierbij kun je denken aan flyers maken, folders, advertentiekosten etc.
Kan ik een woning op Funda te koop aanbieden zonder makelaar?
Nee, dit kan je niet zelf doen. Een woning plaatsen op Funda kan je alleen laten doen door je een makelaar. Hier heeft Funda eisen aan verbonden en alleen een officiële makelaar kan aanbod publiceren.
Wat betekent ‘Kosten Koper’ (k.k.)?
Kosten koper betekent dat de koper alle kosten voor de notariële overdracht op zich neemt. Dit bedraagt ongeveer 3% van de koopprijs. Deze kosten bestaan uit overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten.
Valt de makelaarscourtage hieronder?
Nee, in de meeste gevallen niet. Echter komt het bij sommige makelaars wel eens voor dat ze aanbieden om een woning ‘gratis’ te verkopen. De makelaarskosten worden dan doorberekend aan de koper(s) en meegenomen in de kosten koper..
Wat betekent ‘vrij op naam’ (v.o.n.)?
Vrij op naam betekent dat je naast de koopsom geen extra kosten hebt zoals je die bij kosten koper wèl hebt.
Hoe snel kan ik mijn huis verkopen?
Dit ligt er natuurlijk aan hoe snel je de woning online weet te krijgen en hoe snel je de juiste koper weer te vinden. Daarnaast ligt het natuurlijk ook aan het type woning, de staat van onderhoud ervan en uiteraard ook aan de prijs. Op deze vraag is dus geen makkelijk antwoord te geven. Wat wij wel weten is dat een woning in 2021 gemiddeld minder dan een maand te koop staat. Het komt echter wel eens voor dat een woning binnen een week wordt verkocht.
Wat moet ik zelf doen wanneer ik mijn huis ga verkopen?
De knoop is doorgehakt, je gaat je woning verkopen met de hulp van een makelaar. Alleen hoe kun jij je nu het beste voorbereiden? Dat is een goede vraag: er is namelijk zeker nog een aantal zaken die jij op kunt pakken om tot een zo goed mogelijk verkoopproces te komen.
Bekijk de woning op een andere manier
Als jij al een langere tijd in een woning woont, dan kan het zomaar gebeuren dat je bepaalde zaken zelf niet meer ziet: een losse deurklink bijvoorbeeld, een plintje wat los zit of een lekkage van vorig jaar. Laat daarom eens een buurman of een vriend door de woning lopen en vraag of hij kritisch kijkt naar de afwerking. Op deze manier kan je jouw woning nog wat opknappen voordat de makelaar langs komt.
Ruim de woning op en zorg voor een nette uitstraling
Een opgeruimde woning zorgt al direct voor een verzorgde en een rustige uitstraling. Dit geeft de makelaar al een helder beeld dat de woning goed wordt onderhouden. Ook is het aan te raden om de woning door te laten luchten door bijvoorbeeld even de deuren tegen elkaar open te zetten. Ook rondom de woning en in de tuin etc. is het goed om alles even op te ruimen. Mensen zien de woning natuurlijk voor het eerst van buitenaf!
Verberg geen gebreken
Wees zo eerlijk mogelijk tegen de makelaar. Probeer geen lekkage te verbergen want dat ziet hij toch wel. De makelaar moet een zo eerlijk mogelijk beeld van de woning krijgen om u een zo goed mogelijk verkoopadvies te kunnen geven. Je wil niet dat de makelaar achteraf achter bepaalde zaken komt die hij eerder had kunnen weten. Wees daarom altijd eerlijk!
Leg documenten van tevoren klaar
Des te meer de makelaar te weten komt, des te beter. Heb je een verbouwing uit laten voeren? Laat hem dan alle oude plannen zien. Is de woning een rijksmonument? Zorg dan dat je hier bewijs voor hebt. Is de woning al een keer eerder opgemeten door een externe partij of bijvoorbeeld voor een taxatie? Vertel dit dan aan de makelaar.
Alle informatie kan invloed hebben op de verkoopstrategie. Zorg er dus voor dat alle documenten klaarliggen. Het kan natuurlijk ook zijn dat je nu in een appartement woont en dat je te maken hebt met een Vereniging van Eigenaars (‘VvE’). Vraag hier dan alvast alle stukken van op die de makelaar nodig heeft. Zo kan hij bijvoorbeeld kijken of de VvE gezond is en wat de VvE- kosten zijn van jouw woning. Kijk ook alvast even naar de roerende zaken lijst
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je bent pas officieel in onderhandeling als de verkoper reageert op een bod van een potentiële koper. Als een makelaar aangeeft dat hij een bod bespreekbaar gaat maken, ben je dus nog niet in onderhandeling.
Heeft mijn woning een energielabel nodig?
Bij de verkoop van je woning heeft je woning een energielabel nodig. Als je ervoor kiest om geen energielabel aan te vragen dan kan je een boete riskeren indien je jouw woning verkoopt zonder definitief energielabel. Als het energielabel namelijk ontbreekt, riskeer je een boete van € 170,– (voor rechtspersonen is dit € 340,–).
Stappenplan om een energielabel in 2021 aan te vragen
- Ga naar www.energielabelvoorwoningen.nl
- Log in met je DigiD
- Controleer alle gegevens die over jouw woning bekend zijn.
- Voeg documenten toe als bewijs (mits dit nodig is)
- Kies uit één van de deskundigen om jouw bewijs te controleren
- Verstuur jouw gegevens
Hoe verkoop ik mijn huis het snelst?
Met een makelaar natuurlijk! Nee, je woning snel verkopen ligt weer aan verschillende factoren waaronder de prijs, vraag naar de woning en de staat. Het belangrijkste is om je woning zichtbaar te maken onder de juiste doelgroep. Een tip die wij je mee willen geven is om je woning goed onder de aandacht te brengen bij vrienden, familie en kennissen door het te delen op verschillende social-media kanalen.
Wat is een onderhandse verkoop?
Een onderhandse verkoop betekent dat de woning al verkocht is, zonder dat de woning in de verkoop is gekomen. Ook niet in de stille verkoop dus. Dit komt af en toe voor. Ook tijdens een onderhandse verkoop kan het fijn zijn om de verkoop officieel te maken door een verkoopmakelaar. De makelaar hoeft dan niet meer te bezichtigen etc. maar zorgt er wel voor dat alles juridisch in orde is, zodat je achteraf geen gedoe krijgt.
Kan ik een woning ook in stille verkoop zetten?
Ja, dat kan. In de huidige woningmarkt komt het weleens voor dat woningen worden verkocht die je nooit online bent tegengekomen. Een stille verkoop betekent dat huizen wel te koop staan, maar niet actief te koop worden aangeboden. Je ziet bijvoorbeeld geen bord in te tuin, de woning komt niet op Funda en je hebt eigenlijk nooit doorgehad dat die woning te koop stond.
Redenen van een stille verkoop
Een stille verkoop kan handig zijn om verschillende redenen, maar uiteindelijk blijft het altijd persoonsgebonden. Het ligt volledig aan de huidige situatie en of er een urgentie is bij de verkoop van een woning. Privacy De reden hiervoor kan zijn dat de eigenaren van de woning, de woning wel willen verkopen maar dat ze besluiten om dit minder zichtbaar te doen. Dit is meestal terug te voeren op de privacy van de huidige eigenaren.
Geen haast om te verkopen Een andere reden kan zijn dat de verkoper geen haast heeft met de verkoop van de woning en daarom de makelaar rustig laat zoeken naar een potentiële koper van de woning. Door de woning in de stille verkoop te zetten, is de aanloop minder en worden er vaak ook minder bezichtigingen gepland.
Wat kan ik doen met de overwaarde?
Bijna iedereen die een tijd geleden zijn huis heeft gekocht en nu besluit om zijn woning te verkopen, heeft overwaarde. Die overwaarde kun je op verschillende manieren gebruiken.
Andere woning kopen
De overwaarde van je huidige woning kun je gebruiken bij het kopen van een nieuwe woning. De overwaarde kun je dan bijvoorbeeld gebruiken als extra eigen inleg, waardoor je minder hypotheek hoeft aan te vragen of je kunt juist groter gaan wonen.
Andere woning huren
Een trend die wij nu ook veel zien, is dat mensen die wat op leeftijd zijn hun woning verkopen en dan iets kleiners terug gaan huren. Ze wachten totdat de markt weer wat is gedaald, zodat ze goedkoper iets terug kunnen kopen. Het probleem is alleen dat er ook weinig huurwoningen beschikbaar zijn en dat naast de verkoopprijzen van de woningen ook de huurprijzen flink zijn gestegen.
Verbouwing financiering
Nu de rente historisch laag staat, kan het een slimme optie zijn om je hypotheek over te sluiten of om een tweede hypotheek te nemen. De geldverstrekker toetst of een tweede hypotheek op basis van je financiële situatie mogelijk is. Je krijgt dan een bouwdepot.
Een bouwdepot is een aparte rekening bij je hypotheek.
Tijdens je verbouwing kan je dan alle facturen van de bouw of verbouwing rechtstreeks opsturen naar je geldverstrekker. Deze rekeningen worden dan direct uit het depot betaald. Dit geld kun je – afhankelijk van het beleid van de geldverstrekker – voor maximaal twee jaar gebruiken. Om de waarde van het bouwdepot vast te stellen, heb je een taxatierapport nodig. De taxateur bepaalt dan de huidige marktwaarde en de marktwaarde na het realiseren van de geplande verbouwing.
Overwaarde gebruiken voor een schenking
Voor starters en jongeren is het bijna onmogelijk om een woning te kopen zonder eigen geld. Je hebt namelijk eigen geld nodig om een woning boven de vraagprijs te kopen, mits de taxatie niet uit kan komen op het geboden bedrag. Om extra eigen geld te hebben, kunnen ouders bijspringen met een schenking. Aan deze schenking zijn wel regels gebonden. Als je (klein)kind tussen de 18 en 40 jaar is, mag je hem of haar tot € 105.302,– (in 2021) belastingvrij schenken voor de aankoop van een eigen woning (hoofdverblijf).
De schenking mag ook gebruikt worden voor het aflossen van een hypotheek (box 1) of voor de verbouwing van de eigen woning. Om dit te realiseren, moeten de (groot)ouders wel de eigen hypotheek verhogen, zodat ze dat geld van de bank ‘krijgen’ om te schenken.
Zat jouw vraag er niet tussen en ben je wel op zoek naar een antwoord? Neem dan contact met ons op en wij helpen je graag verder op de huidige woningmarkt.
