Wanneer je op zoek bent naar een nieuwe woning in Nederland in 2023, is het belangrijk om de zoektocht niet te overhaasten. Er zijn veel verschillende opties als het gaat om het kopen van een huis, en het is belangrijk om de juiste keuzes te maken. In dit artikel bespreken wij 5 zaken waar je op moet letten en vertellen we je meer over de woningmarkt in 2023.
De Nederlandse Woningmarkt in 2023: 6 belangrijke regels voor kopers
De Nederlandse woningmarkt was het afgelopen jaar behoorlijk oververhit. Het woningaanbod was laag en de vraag was hoog. Daardoor stegen de woningprijzen. Met name de lage hypotheekrente en de ‘jubelton’ waren grote aanjagers van de woningmarkt.
In 2022 is er een omslagpunt geweest. In het begin van 2022 was de hypotheekrente nog laag en werden woningen vlot boven de vraagprijs verkocht. Een woning stond vaak niet langer dan twee weken te koop en zodra de woning online stond, stond de telefoon roodgloeiend. Met het langzaam toenemen van de hypotheekrente zag je de vraag naar woningen nog meer toenemen.
Nu is dat anders: de hypotheekrente is behoorlijk gestegen waardoor de ruimte voor het kopen kleiner is geworden, waardoor de vraag afneemt en hierdoor neemt het woningaanbod nog meer toe.
Eerlijk gezegd is dit een prettigere markt. Als makelaar in Wijk bij Duurstede kunnen wij nu meer de tijd nemen voor bezichtigingen en voelen de kopers zich niet opgejaagd voor de vraag naar nieuwe woningen. Wij kunnen weer echt makelen!
De Nederlandse overheid heeft nieuwe regels ingevoerd om de woningmarkt te reguleren.
Dit is wat je moet weten over de veranderingen op de Nederlandse woningmarkt in 2023.
1. Overdrachtsbelasting
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is met ingang van 1 januari 2023 gestegen van 8% naar 10,4%. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2023 geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning tot € 440.000,= mits zij de woning kopen voor eigen bewoning. Kopers vanaf 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen, blijven 2% overdrachtsbelasting betalen.
2. Maximale leenbedrag wijzigt
De inflatie is dusdanig hoog dat bij een gelijke rente en een gelijkblijvend inkomen de meeste huishoudens zullen merken dat ze dit jaar (2023) minder kunnen lenen dan vorig jaar.
Huiseigenaren of kopers met een inkomen tot € 31.000,= kunnen dit jaar aanzienlijk minder lenen. Voor deze groep is het financieringslastpercentage naar beneden aangepast. Dit komt omdat ze meer geld kwijt zijn aan bijvoorbeeld energielasten en aan boodschappen. De stijgende prijzen zijn voor iedereen nadelig maar met de relatief hoge woningprijzen, helpen deze niet mee bij het kopen van een woning!
Hypotheekverstrekkers kunnen vanaf 2023 bij tweeverdieners het tweede inkomen volledig meenemen bij de bepaling van de maximale hypotheek.
In 2022 woog het tweede inkomen nog voor 90% mee. Het zwaarder meewegen van het tweede inkomen van tweeverdieners voorkomt dat de leencapaciteit van tweeverdieners terugloopt als gevolg van de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. De impact van deze wijziging op de leenruimte is beperkt. Tweeverdieners kunnen gemiddeld over alle inkomens zo’n € 3.200,= meer lenen dan wanneer het tweede inkomen voor 90% wordt meegeteld.
3. Energiezuinige of energieneutrale woningen krijgen extra voordeel
Heb je een energiezuinige woning op het oog met een geldig energielabel van tenminste A++ die is afgegeven vóór 1 januari 2015? Of een A+++ label die is afgegeven na 1 januari 2021?
Dan mag je vanaf nu maximaal € 9.000,= extra lenen. Dat is toch mooi meegenomen als je een nieuwe woning zoekt!
Niet alleen is dit beter voor je totale leencapaciteit maar uiteindelijk is dit ook weer beter voor je portemonnee.
Voor een huis met een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager mag je maximaal € 15.000,= extra lenen. Voor een ‘nul-op-de-meter’-woning mag je € 25.000,= extra lenen. Het bedrag is hoger omdat je energierekening heel laag is (waardoor je per maand meer aan je hypotheek kunt besteden).
Extra investeringen om energie te besparen
Voor investeringen in energiebesparing die nog moeten plaatsvinden kun je tot
€ 9.000,= extra lenen. Er geldt dan wel een voorwaarde. De extra hypotheek moet mét de energiebesparende maatregelen kunnen worden terugverdiend gedurende de looptijd van de hypotheek.
Dat betekent dat het bedrag waarmee de energierekening daalt, hoger moet zijn dan de kosten van de extra hypotheek. Voor al deze maatregelen moet je (gezamenlijk) jaarinkomen minimaal € 33.000,= bruto zijn.
4. Wijzigingen voor de NHG in 2023
In 2022 was de maximale koopprijs met Nationale Hypotheek Garantie ‘NHG’ nog
€ 355.000,=. Voor 2023 is dit bedrag verhoogd naar € 405.000,=. Positief dus voor jou als woningkoper!
Voor energiebesparende maatregelen mag je maximaal € 24.300,= meefinancieren. De kosten van de NHG blijven 0,6% van de koopsom van je huis.
Overlijdensrisicoverzekering niet meer verplicht bij NHG
Vanaf 1 januari 2020 zijn woningkopers niet meer verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten als ze gebruik willen maken van de NHG. Als makelaar en vaak ook als persoonlijk adviseur raden wij het wel aan om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Bespreek dit met je hypotheekadviseur.
5. Maximale hypotheekrenteaftrek in 2023 is 37%
Sinds 2020 wordt het aftrekpercentage versneld afgebouwd. In 2023 is het aftrekpercentage 36,93%, wat 40% was in 2022. Het percentage van de hypotheekrenteaftrek is daarmee voor iedereen gelijk, ongeacht de hoogte van je inkomen.Voor woningen met een WOZ-waarde tot 1,2 miljoen wordt in 2023 het percentage van het eigenwoningforfait verlaagd naar 0,35% (2022: 0,45%). Voor woningen boven de 1,2 miljoen blijft het percentage 2,35%.
6. Het maximumtarief voor belastingvrij schenken is gewijzigd per 1 januari 2023
Tot 2023 gold de éénmalig verhoogde vrijstelling om belastingvrij te schenken door ouders (of iemand anders) aan hun kind(eren) in de leeftijd van 18 tot en met 40 jaar tot een bedrag van € 106.671,= met als bestedingsdoel de aankoop van een eigen woning maar vanaf 2023 is dit bedrag veranderd naar maximaal € 28.947,=.
Deze keuze om de ‘jubelton’ weer af te schaffen is door het kabinet gemaakt om de woningmarkt te verbeteren en de vermogensongelijkheid onder de starters te verminderen.
Wil jij jouw (klein)kind een belastingvrije schenking geven? Dan kan dat alleen dit jaar nog onder bepaalde voorwaarden:
Voor het eerst schenken in 2024 is niet meer mogelijk voor wat betreft de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning omdat die per 1 januari 2024 wordt afgeschaft.
Aanvulling van Mr. Martijn Maas, notaris verbonden aan Heuvelrug Notarissen:
- Het gaat om schenkingen aan personen/kinderen in de leeftijd van 18 tot 40. Je mag op dag van de schenking 40 worden, maar niet al eerder zijn geworden.
- Dit jaar geldt voor iedereen (kinderen, vreemden, buren, alles en iedereen dus) de eigen woning vrijstelling nog van € 28.947 (ervan uitgaande dat niet méér mag worden geschonken en aangevuld, omdat al vorig jaar of in 2021 is begonnen met het schenken van de eigenwoning vrijstelling). Voor kinderen geldt de eigen woning vrijstelling al vanaf 1-1-2023 in principe niet meer, omdat zij dit bedrag van € 28.947 óók vrij mogen besteden voor andere doeleinden dan voor de woning.
- Vanaf volgend jaar is er nog steeds voor kinderen dezelfde grote vrij te besteden eenmalige vrijstelling van de dan geïndexeerde € 28.947. Voor ieder ander is er geen verhoogde vrijstelling meer inderdaad (maar voor kinderen dus wel nog!)
Meer informatie kan je vinden in zijn artikel over de ‘Jubelton’ in 2023.
Nu je meer weet over de woningmarktregels in 2023, is het tijd om over te gaan naar de overige zaken waar je op moet letten!
5 belangrijke zaken bij het kopen van je ‘droomwoning’
1. Locatie
De locatie is één van de belangrijkste dingen om te overwegen wanneer je een huis koopt. Kijk of het huis in een goede buurt is, en of je daar zou willen wonen. Kijk ook naar de nabijheid van winkels, scholen en andere voorzieningen.
De locatie wordt vaak wel bekeken via Google Maps maar nooit in het echt. Wij adviseren om tijdens een bezichtiging niet alleen de woning te bekijken maar ook om een rondje door de buurt te rijden of te lopen. Kom je een buurtbewoner tegen? Vraag hem of haar wat hij/zij van de buurt vindt!
2. Prijs
De prijs is één van de belangrijkste zoekcriteria voor de meeste woningzoekers. Ook op Funda zien we dat mensen altijd eerst filteren op prijs. Dit is ook niet vreemd. Wij raden dan ook altijd aan om eerst een gesprek aan te gaan met jouw hypotheekadviseur om alvast een indicatie te krijgen van jouw maximale leenbedrag.
Naast de prijs van de woning is het ook belangrijk om te kijken naar de overige kosten zoals de energierekening. Een energiezuinige woning is misschien wat hoger geprijsd, maar kan maandelijks wel geld schelen op de energie- en stookkosten.
3. Onderhoud
Kijk of het huis goed onderhouden is en of er veel reparaties nodig zijn. Als er veel onderhoud nodig is dan is dit belangrijk om mee te nemen in je bod. Ben je een klusser en zoek je een kluswoning? Dan maakt het niet veel uit als de woning wat onderhoud nodig heeft, daar is de vraagprijs van de woning immers op gebaseerd.
Juist voor dit soort zaken is het belangrijk om een aankoopmakelaar in te schakelen. Een aankoopmakelaar gaat mee naar de bezichtiging en kan deels bepalen of de woning in goede staat is of dat er veel achterstallig onderhoud is die van invloed is op de waarde.
Zeker weten?
Breng dan een bod uit op de woning onder voorwaarde dat er eerst een bouwtechnische keuring plaatsvindt. Na een bouwtechnische keuring krijg je een uitgebreid rapport over de staat van de woning.
Tip: maak tijd vrij om aanwezig te zijn bij de bouwtechnische keuring!
Kijk mee en stel vragen aan de bouwkundige en vraag om uitleg of om een toelichting bij de door hem/haar geconstateerde gebreken of achterstallig onderhoud. Dit vergemakkelijkt het lezen van het uiteindelijke bouwtechnisch rapport en voorkomt onduidelijkheden.
Let wel een bouwtechnisch onderzoek is veelal een visuele inspectie. De bouwkundige zal zonder toestemming van de eigenaar niet ‘breken of hakken’.
4. Ruimte in de woning
Kijk ook naar de grootte en de doelmatigheid van de woning. Natuurlijk hangt het er helemaal vanaf hoeveel ruimte je nodig hebt maar houd ook rekening met de toekomst.
In 2020 was het belangrijk dat er een thuiswerkplek aanwezig/te realiseren was. Misschien is het wel zo dat je nog steeds af en toe thuis werkt en dat je een extra plek nodig hebt om rustig te werken. Ook gezinsuitbreiding is iets om rekening mee te houden tijdens het kopen van een nieuwe woning.
Gemiddeld blijf je 7 jaar in een woning wonen; probeer hier dus rekening mee te houden bij het kopen van een nieuwe woning in 2023.
5. Verschillende soorten woningen
Er zijn verschillende soorten woningen die je kunt kopen in Nederland, afhankelijk van jouw budget en persoonlijke voorkeuren. Kijk of er een huis is dat aan jouw behoeften voldoet. Ervaar dit door verschillende woningen te bezichtigen.
In 2022 zagen we veel mensen woningen kopen zonder echt te onderzoeken of het type woning wel bij de koper(s) past. In 2023 is dit anders. Je hebt weer tijd om verschillende woningen te bezichtigen, zodat jij rustig kunt ervaren wat voor woning het is, of deze voldoet aan jouw verwachtingen, of deze in een bouwtechnisch goede staat verkeert, of deze bij jou past en/of deze gelegen is in een buurt waar je jij ‘thuis’ kunt voelen.
Heb jij behoefte aan een persoonlijk advies of wil je eens sparren met een aankoopmakelaar? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen je graag.
