Een woning kopen in de huidige huizenmarkt in 2022 is moeilijker dan ooit. Er is erg weinig aanbod, veel vraag en soms worden woningen zonder dat ze op de markt komen al verkocht. Maar hoe maak je als woningzoekende toch nog een kans? In deze blog geven wij je tips hoe jij met succes een woning kan kopen in 2022.
Waarom is een woning kopen nu zo moeilijk?
Voor starters lijkt het momenteel bijna onmogelijk om een woning te kopen. Als je op tijd bent voor een woning en mag komen bezichtigen, dan ben je vaak één van de velen en daarnaast moet je vaak ook nog eens overbieden. Dit komt eigenlijk door de enorme vraag en het lage aanbod van woningen die te koop komen en/of staan.
Krapte op de woningmarkt
Het tekort aan woningen is al jaren bekend maar zorgt de laatste tijd voor grote ‘problemen’ op de woningmarkt. Vooral voor starters is het moeilijk om in de huidige tijd aan een betaalbare woning te komen.
Woningmarktdeskundigen spreken van een tekort van zo’n 300.000 huizen.
Dat wij een tekort hebben aan woningen, heeft verschillende oorzaken maar is begonnen bij het stellen van verkeerde prognoses. Dit begon bij een verkeerde prognose in 2010, waarbij werd voorspeld dat we dat jaar 17 miljoen inwoners zouden hebben in Nederland. Als we daarop terugkijken en kijken hoeveel inwoners Nederland daadwerkelijk telde in 2021 – te weten 17,8 miljoen – dan is dat een inschatting met verstrekkende gevolgen.
Meer huizen nodig door toename van starters, kleinere huishoudens en het beleid van langer in de eigen woning blijven wonen
Een andere oorzaak, naast dat we meer bewoners in Nederland hebben dan gedacht, is dat we in de loop van tijd meer huizen nodig hebben. Huishoudens worden kleiner en het aantal alleenstaande woningzoekers en starters stijgt. Naar verwachting zullen de gemiddelde huishoudens ook alleen nog maar kleiner worden en het aantal (alleenstaande) starters toenemen. Ook het beleid dat ouderen, met aanpassingen, langer in de eigen woning kunnen blijven wonen, zorgt voor stagnatie in de doorstroming van de huizenmarkt.
Te weinig nieuwbouwwoningen.
Maar ook worden er te weinig woningen gebouwd, dan van tevoren wordt vastgesteld. Door het huidige stikstofbeleid stagneert de bouw van woningen en daardoor kunnen de grote woningbouwcorporaties weer minder investeren door de huurdersheffing, een maatregel die omstreden is en die leidt tot discussie tussen het kabinet en de woningbouwcorporaties. De energietransitie zit de woningbouw ook in de weg. Zo zijn er voorstanders voor woningbouw terwijl andere partijen meer zien in investeren in het opwekken van energie (wind en zon). Een sprekend voorbeeld daarvan is het gebied Rijnenburg wat tot verhitte discussie leidt.
Crisis van 2009
Ook de bankencrisis van 2009 speelt een belangrijke rol in het huidige woningtekort. Meer dan 5000 bouwbedrijven stopten er tijdens deze crisis mee en ongeveer 200.000 bouwvakkers in Nederland gingen op zoek naar een andere baan.
Door het tekort aan bouwvakkers en bouwmaterialen waren de bouwkosten aanzienlijk hoger, waardoor er vertraging ontstond en de prijzen omhoog gingen.
Hoeveel kan je uitgeven?
Voordat je een woning gaat kopen is het belangrijk om te kijken naar de financiële ruimte die je hebt. Ga daarom in gesprek met een hypotheekadviseur om te kijken hoeveel je kunt lenen. Een gesprek met een (financieel) adviseur kan tegenwoordig ook online, dus daarvoor hoef jij de deur niet uit. Alleen hoe kan jij je hierop het beste voorbereiden?
Gesprek met de hypotheekadviseur
Het eerste gesprek met de hypotheekadviseur is om elkaar wat beter te leren kennen en natuurlijk om te weten te komen hoeveel je zou kunnen lenen. Bij dit gesprek is het belangrijk dat jij jezelf goed voorbereidt en dat jij de volgende stukken van tevoren klaar legt:
- Paspoort/geldig identiteitsbewijs
- Salarisstrook van de afgelopen drie maanden
- Recente jaaropgave
- Uitdraai van je pensioen
- Werkgeversverklaring (of als je een ondernemer bent de jaarcijfers over de afgelopen drie boekjaren)
- Uitdraai van het BKR (Bureau Krediet Registratie)
Het is belangrijk dat je een goede klik hebt met je hypotheekadviseur en dat je echt het gevoel hebt dat hij of zij je goed kan ondersteunen in dit proces. Je moet ook vooral vragen stellen zodat alles duidelijk voor je wordt. Een gesprek met je hypotheekadviseur of een huis kopen doe je niet net zo vaak als dat je boodschappen doet dus het is wel belangrijk dat jij weet wat je wel en wat je niet moet en kunt doen.
Nu je een goede hypotheekadviseur hebt gevonden, is het tijd om op huizenjacht te gaan, en je wil natuurlijk zo snel mogelijk de juiste (en passende) woning vinden.
Maak je wensen duidelijk, voordat je Funda op gaat.
Voordat jij je huizenjacht gaat beginnen en dagelijks op Funda kijkt naar woningen die binnen je budget en wensenpakket passen, is het belangrijk dat jij eerst een wensenlijstje maakt. Ook al is de keuze beperkt en moet je niet te kritisch zijn, dan toch is het verstandig om je wensen op een rij te hebben.
Gemiddeld verhuizen de meeste mensen eens in de 7 jaar maar de meeste woningeigenaren blijven gemiddeld toch tussen de 15-20 jaar in hetzelfde huis wonen.
Het zou zonde zijn als je te snel een woning koopt en dat uiteindelijk blijkt dat je niet helemaal op je plek zit.
Maar waar moet je nu rekening mee houden als je een wensenlijstje maakt?
Kinderwensen
Houd vooral rekening met de toekomst. Misschien dat je nu samen met je partner bent en een hond of een kat hebt, maar hebben jullie al nagedacht over jullie kinderwensen? Een pasgeboren baby past nog wel even op jullie slaapkamer, maar zodra hij of zij groter is, is het verstandig dat hij of zij een eigen kamertje krijgt. Houd dus rekening met de toekomst en de (eventuele) kinderwensen. Een gezin heeft namelijk andere woonwensen dan een stel die geen kinderen wil, denk bijvoorbeeld aan een kindvriendelijke woonwijk met speeltuinen.
Familie en vrienden
Een andere belangrijke reden waarom mensen snel weer verhuizen, is omdat ze dichter bij familie of vrienden willen wonen. Als dit ook voor jou erg van belang is, dan is het belangrijk om niet te ver uit de buurt te wonen. Ook al is Nederland niet heel groot, het is toch leuk als jullie kinderen dan met elkaar kunnen opgroeien of als opa en oma makkelijk kunnen oppassen.
Woontrend van 2022
Dankzij de lockdown en corona is er een nieuwe woontrend ontstaan, namelijk een kantoor aan huis. Nu iedereen meer thuiswerkt en er minder naar kantoor wordt gegaan, is een kantoor aan huis of een plek om thuis te werken steeds belangrijker geworden. Ook zien we dat mensen dit ook juist wel fijn vinden: thuiswerken betekent namelijk ook minder reistijd, minder fileleed, minder OV-stress en dus eerder ‘thuis’ en tijd voor andere dingen.
Nu je wat concreter hebt nagedacht over de toekomst, is het belangrijk om andere zaken op papier te zetten, zoals:
- In welke buurt wil ik wonen?
- Wat is de minimale gebruiks- en woonoppervlakte
- Appartement, hoek- of tussenwoning bijvoorbeeld
- Hoeveel kamers heb ik nodig?
- Tuin en/of garage?
- Kindvriendelijke wijk of juist niet
- Dichtbij voorzieningen
Ga proactief op huizenjacht
Als woningzoekende in 2021 is het belangrijk om snel te reageren zodra er een woning op de markt komt. Vooral in de grote steden zoals Amsterdam en Utrecht is het ‘normaal’ dat als er binnen 24 uur een woning online staat, er al 30+ bezichtigingen zijn ingepland. Je bent niet de enige, maar zorg er wel voor dat je snel reageert op een woning.
Een tip die wij je mee willen geven is om zoveel mogelijk makelaars uit de buurt te informeren dat je op zoek bent naar een woning met hierin een lijst van de criteria en met opgave van jouw financiële ruimte.
Ook is het soms mogelijk om een account aan te maken bij een makelaar of om e-mails te ontvangen zodra er nieuw aanbod is.
Op onze website kun je op deze pagina jezelf aanmelden als woningzoekende.
Notificaties aanzetten op Funda
Een handige truc hiervoor is om dagelijks je meldingen op Funda aan te zetten, zodat je een notificatie krijgt als er een woning op de markt komt die voldoet aan jouw criteria. Maar hoe stel je notificaties in?
- Ga naar www.funda.nl en maak een account aan
- Gebruik de zoekfunctie en maak een zoekopdracht die voldoet aan je wensen.
- Bewaar zoekopdracht
- Ga naar je profiel en wijzig de e-mailinstellingen
- Zet je melding op dagelijks
Dit kan je ook doen op andere platformen zoals Pararius; alleen Funda is het grootste woningplatform van Nederland.
Schakel familie en vrienden in
Het komt weleens voor dat een woning onderhands wordt verkocht of dat een woning in de stille verkoop is. Stille verkoop wil zeggen dat de woning niet groots online wordt gepubliceerd, maar dat de makelaar rustig op zoek gaat naar een geschikte koper.
Door je familie en vrienden in te schakelen en te vermelden dat je op zoekt bent naar een voor jou geschikte woning, is de kans al wat groter dat je via via iemand tegenkomt die zijn/haar huis wil verkopen.
Als een woning onderhands wordt verkocht, dan kan dit een groot deel van de makelaarskosten schelen. Natuurlijk is het wel van belang dat alles juridisch goed is geregeld en dat de koopovereenkomst ook voldoet aan de daaraan gestelde vereisten. Hier kan je eventueel ook een makelaar voor inschakelen die je alleen bij dat laatste stukje helpt.
Social Media
Social media is ook nu bij sommige makelaars erg populair en sommige makelaars zetten woningen eerst op social media, voordat de woning online en/of op Funda wordt gepresenteerd. Het kan daarom ook helpen om verschillende makelaars te volgen uit de buurt. Kijk wel of ze een beetje actief zijn, zodat het ook zin heeft. Ook voor social media kun jij je meldingen aanzetten, zodat je als eerste een notificatie krijgt. Zoeken op hashtags kan soms ook helpen bijv; #huistekooputrecht
Dit bericht op Instagram bekijken
Schakel hulp in van een aankoopmakelaar
Wil je sneller aan een woning komen en meer kans maken? Schakel dan een aankoopmakelaar in. Een aankoopmakelaar begeleidt je volledig tijdens de aankoop van een woning en adviseert je daar waar nodig. Voor al je vragen kun je bij hem/haar terecht en dan heb je een contactpersoon die jouw belangen behartigt.
Alleen wat doet een aankoopmakelaar precies?
- De aankoopmakelaar maakt een plan van aanpak
- Gaat voor jou op zoek en inventariseert bij collega makelaars
- Selecteert interessante type woningen
- Gaat mee met bezichtigingen van geselecteerde woningen
- Adviseert je over de kwaliteit en conditie van de woning
- Adviseert je over de marktwaarde ten opzichte van de vraagprijs
- Gaat voor jou in onderhandeling
- Leest kritisch de afspraken en de koopovereenkomst door
- Bewaakt de termijnen
- Ondersteunt je bij de opleveringsinspectie en bij de overdracht van de woning
Kort gezegd: een aankoopmakelaar is objectief, relativeert en adviseert en neemt je een heleboel werk uit handen om ervoor te zorgen dat jij op een fijne manier een huis kunt kopen.
Hoeveel kost een aankoopmakelaar?
Nu ‘horen’ wij je al denken dat dit natuurlijk ook kosten met zich meebrengt en dat klopt, maar het kan je geld, tijd en een hoop problemen schelen. Door de deskundigheid, ervaring en marktkennis, kan de aankoopmakelaar namelijk goed bepalen wat de waarde is van de woning en of de woning in een goede bouwtechnische staat verkeert.
Een gemiddelde aankoopmakelaar kost rond de € 2000,–.
Dit heb je makkelijk terugverdiend als je niet hoeft op te bieden met andere potentiële kopers.
Een ander groot voordeel van een aankoopmakelaar inschakelen is dat een aankoopmakelaar jouw belangen behartigt, terwijl een verkoopmakelaar de belangen behartigt van de verkoper. Als je een makelaar in wilt schakelen dan raad ik je aan om een aankoopmakelaar in te schakelen die is aangesloten bij een brancheorganisatie zoals de VBO.
Bezichtigen
Als makelaar vinden wij het erg jammer om te zien hoe sommige makelaars omgaan met hun bezichtigingen. Zij willen de hoogst mogelijke prijs voor de verkoper en dat snappen we, maar dit betekent niet dat je de woning aan zoveel mogelijk mensen moet laten zien. Wat wij terugzien is, dat de gegadigden voor de woning vaak niet meer dan 30 minuten de tijd krijgen om een woning te bezichtigen en dat dit vaak de enige mogelijkheid is.
Potentiële kopers moeten dus anno 2021 in 30 minuten een woning bekijken en snel beslissen of zij al dan niet een bod uit zullen brengen, welk bod vaak ook nog hoger moet zijn dan de vraagprijs.
Het is daarom belangrijk dat jij het maximale uit een bezichtiging haalt, maar hoe kan je dat doen?
5 tips voor een bezichtiging:
- Maak voor de bezichtiging al een rondje door de wijk om te kijken of dit een buurt is waar jij jezelf ziet wonen
- Download van tevoren de brochure en lees je zo goed mogelijk in over de woning
- Maak een lijstje met vragen en vraag dit aan de verkoopmakelaar
- Maak foto’s zodat je deze later nog terug kunt kijken.
- Vraag de makelaar naar bijzonderheden van de woning zoals de bouwkwaliteit en bouwmethodiek, de uitgevoerde verbouwingen en de hem/haar bekende gebreken.
Tip voor een bod uitbrengen
Als je een leuke woning hebt gezien, is het belangrijk dat je een bod uitbrengt met interessante voorwaarden voor de verkoper. Het kan slim zijn om tijdens je bezichtiging te vragen naar de reden van verkoop, zodat je weet waar je op in kunt spelen. Als de verkoper bijvoorbeeld een woning heeft gekocht, is het belangrijk dat de overdrachtsdatum op elkaar aansluit, zodat de verkoper geen extra kosten heeft of moet omzien naar een tijdelijke (huur)woning.
De prijs
Welke prijs je moet betalen, hangt helemaal van de wijk af en de populariteit van de woning. Het komt steeds vaker voor namelijk dat woningen boven de vraagprijs worden verkocht. Vraag dus aan de makelaar of de woning populair is en of er nog veel bezichtigingen zijn. Als een woning al een langere tijd te koop staat, dan kun je bedenken dat de woning wat te hoog in de markt staat en minder populair is. Het kan daarbij wel eens lukken om een woning te kopen onder de vraagprijs.
Voorwaarden
Als je een woning heel graag wilt hebben dan kan het slim zijn om geen ontbindende voorwaarden te hebben; je loopt hierbij echter wel een groot risico. Je wil namelijk achteraf niet achter allerlei zaken komen die extra kosten met zich meebrengen.
Welke koopvoorwaarden kan je hanteren? De meest gebruikelijke zijn:
- Voorbehoud van financiering hypotheek
- Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie
- Voorbehoud bouwtechnische keuring
- Voorbehoud verkoop eigen woning
In overleg met je aankoopmakelaar kan je voorbehouden opnemen die voor jou als koper belangrijk zijn.
Financiële risico’s bij de aankoop van een koopwoning
Een woning kopen brengt natuurlijk ook financiële risico’s met zich mee, waar je maar beter op voorbereid kan zijn. Hieronder lichten wij er drie toe.
Inkomensrisico
Als je een woning gaat kopen, dan neem je hoogstwaarschijnlijk een hypotheek over (een deel van) de waarde van woning. Deze hypotheek is een lening van de bank en deze moet je dan ook maandelijks met rente terug betalen. Als je deze aflossing niet meer kunt betalen, dan loop je het risico dat de bank beslag legt op je woning. Natuurlijk is dit een extreem voorbeeld maar het is wel iets om over na te denken. Het is daarom ook niet altijd verstandig om het maximale te lenen wat je kunt lenen, alleen snappen wij wel dat het in deze tijd soms de enige manier is om een woning te verkrijgen.
Schaderisico
Als je een woning gaat kopen, is het altijd goed om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren om de bouwtechnische staat van de woning vast te stellen. Dit kan je later namelijk een hoop problemen en geld schelen. Door de druk die op kopers wordt gelegd, worden bouwtechnische keuringen vaak achterwege gelaten, omdat de koper zo graag de woning wil hebben en bereid is om meer risico te lopen. Alleen hierdoor kun je later wel voor verrassingen komen te staan, die je had kunnen voorkomen door een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren.
Als je afziet van een bouwtechnische keuring, dan raden wij in ieder geval aan om wel nog een buffer achter de hand te hebben, voor als je iets tegenkomt wat gerepareerd moet worden tijdens het verbouwen of verhuizen.
Restschuldrisico
Als je je woning moet verkopen, omdat je bijvoorbeeld gaat scheiden of je de hypotheek niet meer kunt betalen, dan kan het zijn dat je niet dezelfde prijs krijgt als wat je ervoor betaald hebt. Dit verschil noemen ze de restschuld. Dit is dan ook de reden waarom wij het belangrijk vinden (en dit ook extra benadrukken) om echt rekening te houden met de toekomst als je nu een woning koopt. Momenteel stijgen de huizenprijzen nog steeds maar er komt een tijd dat het tij zal keren, alleen dan wil je niet je woning moeten verkopen.
Nieuwe regels in 2021 waar je van kan profiteren
Onlangs zijn er nieuwe regels van kracht, waar jij als woningzoekende van kunt profiteren. Het is goed om te weten van welke regels jij gebruik kunt maken; als je een aankoopmakelaar of een hypotheekadviseur in de arm hebt genomen, wordt hier ook vaak rekening mee gehouden.
Overdrachtsbelasting
Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en nog niet eerder een woning hebt gekocht, dan betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. De overdrachtsbelasting is de belasting die je afdraagt aan de belastingdienst op het moment dat je een huis koopt.
Let wel op vanaf april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000,00.
Meer lenen
In 2020 was het de regel dat bij tweeverdieners het tweede inkomen voor 80% meetelt bij het aanvragen van de financiering; in 2021 is dit veranderd naar 90%.
€ 105.302 belastingvrij schenken (eenmalig verhoogde vrijstelling)
Als je niet ouder bent dan 40 jaar, dan mag iedereen je eenmalig een maximaal bedrag van € 105.302,– schenken. Dit bedrag mag je gebruiken voor de aankoop van een huis, maar ook voor de aflossing van je hypotheek. Er gelden bepaalde regels voor een vrij besteedbaar bedrag. Voor meer informatie verwijzen wij je graag naar de site van de belastingdienst.
8 Tips om een woning te kopen in 2021 op een rij
Na het lezen van deze blog kan ik me voorstellen dat je niet meer duidelijk weet wat nu precies de tips waren. Daarom heb ik hier alle tips voor je op een rij gezet:
- Bereken je budget
- Maak een wensenlijstje
- Ga proactief op huizenjacht
- Pas de tips toe voor het bezichtigen
- Doe een verantwoord bod
- Let op de financiële risico’s
- Profiteer van de nieuwe regels
- Schakel een aankoopmakelaar in
