Starters die een woning willen kopen in de regio Utrecht hebben het niet makkelijk. Misschien heb je al een langere tijd gehuurd en is het nu tijd voor de volgende stap: een huis kopen. Met de overspannen woningmarkt is dit alleen moeilijker dan ooit. De vraag is hoog, het aanbod is laag en de huizenprijzen blijven maar stijgen. In deze blog geeft onze makelaar je zijn 5 beste tips, zodat jij je kansen op de woningmarkt kunt vergroten.
De eerste stap voor starters op de woningmarkt
Je bent officieel een starter op de woningmarkt als jij nog nooit eerder in het bezit bent geweest van een huis. Misschien heb je tijdens je studententijd wel in Utrecht gewoond, heb je nog een paar jaar groter gehuurd sinds je bent gaan werken, maar is het nu tijd voor de volgende stap.
Een echte woning kopen.
Nu ben je dus een starter op de woningmarkt en wij snappen dat je niet goed weet hoe je dat aan moet pakken. Funda heb je waarschijnlijk al wel gedownload op je telefoon, misschien heb je zelfs al een paar woningen bezichtigd maar weet je eigenlijk niet hoe het traject van het kopen van een woning verder gaat.
Er komt van alles op je af en je moet je bewust zijn van veel regels. Regels die in jouw voordeel kunnen werken.
De eerste stap die jij écht moet maken, is je afvragen of je op dit moment wel moet kopen of dat huren misschien toch zo slecht nog niet is.
Huren of kopen
De vraag die wij vaak krijgen is of het niet verstandiger is om te blijven huren in plaats van te kopen. Beide hebben zo zijn voor- en nadelen.
Woning kopen
Een woning kopen zorgt ervoor dat een woning op de lange termijn echt van jou is. Dit komt omdat jij je hypotheek afbetaalt en zodra jij je hypotheek hebt afgelost, is de woning 100% van jou. Je bouwt dus langzaam meer vermogen op.
Naast dat je vermogen opbouwt, is het vaak ook zo dat je maandelijkse lasten lager zijn dan de huidige huurlasten die je nu hebt.
Vooral met de huidige huurprijzen in Utrecht.
Een ander belangrijk voordeel met een koopwoning is dat het jouw woning is en jij grotendeels mag bepalen wat ermee gebeurt. Ik zeg grotendeels, omdat je natuurlijk wel rekening moet houden met het bestemmingsplan en de buurtbewoners. Een verbouwing kan ervoor zorgen dat jouw woning zelf in waarde toeneemt, wat weer handig is als jij wilt doorstromen op de woningmarkt naar een grotere of nieuwe woning.
Blijven huren
Het voordeel van huren is dat je een stuk flexibeler bent dan als jij een koopwoning hebt. Zo kan je bijvoorbeeld maandelijks je huur opzeggen en verhuizen naar een andere stad of zelfs een ander land!
Een ander groot voordeel is dat je maandelijkse lasten gelijk blijven. Zo heb je bijvoorbeeld geen buffer nodig voor groot onderhoudskosten voor als je een lekkage hebt of een slot niet werkt. Dit zijn allemaal kosten voor de verhuurder.
Wat doet de huizenmarkt in de provincie Utrecht
Woningprijzen blijven stijgen, ook in de provincie Utrecht. Over het geheel genomen vond er de afgelopen maanden in de provincie Utrecht een flinke stijging plaats van de gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen en appartementen. In de grafieken zie je ook goed hoe de ontwikkeling van de huizenprijzen in de provincie Utrecht de afgelopen 25 jaar verlopen is.
De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in de provincie Utrecht was vorig jaar al meer dan € 400.000. Volgens het CBS is de huidige gemiddelde verkoopprijs al gestegen naar € 469.949 en dat was eind 2021. Momenteel – in 2022 – zal dit bedrag eerder rond de
€ 500.000 liggen.
De lijn in de grafiek blijft maar stijgen en dat is ook wat onze verwachting is. De woningprijzen blijven nog wel even stijgen, alleen met alles wat er momenteel speelt rondom de macro-economie durven wij niet te zeggen hoe lang dit nog gaat duren.
Wil je weten of je overwaarde hebt? Klik dan hier voor een gratis online waardebepaling.
Tips voor starters die een woning willen kopen
Nu je alvast meer inzicht hebt gekregen in het verschil tussen huren en kopen en van de prijzen in Utrecht is het goed om over te gaan naar de praktische tips om sneller kans te maken op een woning.
Tip 1: Bereken je budget
Voordat je op zoek kunt gaan naar een ideale woning is het belangrijk om te kijken tot hoe ver je kunt gaan. Je budget bepalen is in onze ogen dan altijd de eerste (logische) stap, voordat jij überhaupt serieus kunt gaan kijken op Funda.
Bij het bepalen van je budget zijn er veel factoren waar je rekening mee moet houden. Een hypotheekadviseur kan je hierover goed adviseren.
In gesprek met een hypotheekadviseur
Met een hypotheekadviseur bespreek je voornamelijk je mogelijkheden. Tijdens het eerste gesprek vertel je over je financiële situatie, welke woonwensen je hebt en laat je alle van belang zijnde financiële gegevens zien.
Bij dit gesprek is het belangrijk dat jij jezelf goed voorbereidt en dat jij de volgende stukken van tevoren klaar legt:
- Geldig paspoort of ander geldig identiteitsbewijs
- Salarisstrook van de afgelopen drie maanden
- Recente jaaropgave
- Uitdraai van je pensioengegevens
- Werkgeversverklaring (of als je een ondernemer bent de jaarcijfers over de afgelopen drie boekjaren)
- Uitdraai van het BKR (Bureau Krediet Registratie)
Het helpt om een onafhankelijke hypotheekadviseur in te schakelen. De adviseur gaat dan op zoek naar een hypotheek met de meest gunstige voorwaarden die het beste bij jouw situatie aansluit.
Zoveel eigen geld heb je nodig
Als starter moet je ongeveer tussen de 4 à 5% van de koopsom aan eigen geld hebben om een woning te financieren. Deze kosten bestaan uit:
Hypotheekadviseur
De kosten voor een hypotheekadvies variëren van € 80,00 tot € 175,00 per uur inclusief btw. Een hypotheekadviseur heeft gemiddeld 20 uur nodig voor een compleet hypotheekadvies, wat neerkomt op een totaalbedrag van tussen de € 1.600,00 en € 3.500,00.
Notariskosten
Een notaris inschakelen is altijd verplicht bij de aan- en/of verkoop van een woning. De notaris maakt de transport- en indien van toepassing de hypotheekakte op. Daarnaast worden er kosten in rekening gebracht voor het aanmelden van de aktes bij het kadaster. De prijs van de notaris ligt niet vast en hiervoor zou je dus diverse offertes op kunnen vragen. De kosten zijn vaak rond de € 1.200,00 en kunnen oplopen tot € 2.000,00.
Taxatierapport
Koop je de woning onder voorbehoud van financiering en heb je een taxatierapport nodig om de hypotheek te krijgen? Dan heb je een taxateur nodig die voor jou een gevalideerd taxatierapport opmaakt.
Optionele kosten waar je ook nog rekening mee kunt houden zijn o.a. de kosten van een bouwtechnische keuring en een aankoopmakelaar.
Bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring is een keuring waarbij de woning van boven tot onder volledig wordt gecontroleerd met behulp van een checklist. De keuring wordt uitgewerkt in een bouwtechnisch rapport. Een uitgebreide bouwkundige keuring, waarin een woning volledig wordt gecontroleerd en waarvan de uitslag wordt uitgewerkt in een bouwkundig rapport, kost ongeveer € 375,00 – € 500,00. Natuurlijk varieert dit per bouwtechnisch keuringsbureau.
Aankoopmakelaar
Om een betere kans te maken op de huidige woningmarkt, raden wij het aan om samen met een aankoopmakelaar op huizenjacht te gaan. Een aankoopmakelaar houdt voor jou de markt in de gaten en gaat o.a. mee met bezichtigingen.
Door de deskundigheid, ervaring en marktkennis, kan de aankoopmakelaar namelijk goed bepalen wat de waarde is van de woning en of de woning in een goede bouwtechnische staat verkeert.
Een gemiddelde aankoopmakelaar kost rond de € 2000,–. Dit heb je makkelijk terugverdiend als je niet hoeft op te bieden tegen andere potentiële kopers.
NHG grens
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot 355.000 euro (in 2022). Sluit je een NHG-hypotheek af, dan leen je verantwoord en betaalbaar. Met een NHG-hypotheek loop je als woningeigenaar minder risico en profiteer je van een rentekorting.
Als je bijvoorbeeld je maandlasten niet meer kunt betalen omdat je werkloos of arbeidsongeschikt bent geworden, dan moet je je huis verkopen. Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het NHG, officieel ook wel Waarborgfonds Eigen Woningen genoemd, onder bepaalde voorwaarden het verschil aan de bank.
Regels voor NHG-grens
- Het aankoopbedrag van de woning (plus eventuele verbouwingskosten) bedraagt vanaf 1 januari 2022 maximaal 355.000 euro.
- Als er sprake is van energiebesparende voorzieningen dan kan je maximaal 6 procent extra lenen tot 376.300 euro.
- De woning moet je hoofdverblijf zijn.
- NHG is mogelijk voor alle soorten woonhuizen, voor appartementen en voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. NHG is niet mogelijk voor de aankoop van recreatiewoningen, woonboten, garages en stacaravans.
Bijdrage van ouders
Je ouders kunnen je helpen om een woning te kopen. Je ouders mogen je maximaal € 106.671,– schenken voor je eigen huis. Je mag het bedrag gebruiken voor de aankoop van een huis, maar ook voor aflossing van je hypotheek of voor de afkoop van erfpacht. Dat mag alleen als jij of je partner niet ouder is dan 40 jaar.
Tip 2: Breid je netwerk uit
Tijdens je zoektocht naar je eerste woning is het belangrijk om alle mogelijke hulptroepen in te schakelen. Vooral nu is het handig om extra mensen in te schakelen die je kunnen helpen. Je weet maar nooit of iemand een buurman heeft die toevallig zijn huis wil verkopen, voordat de woning de markt op gaat.
Eigen netwerk inschakelen
Steeds vaker komt het voor dat een woning in de ‘stille verkoop’ wordt verkocht. Stille verkoop wil zeggen dat de woning niet groots online wordt gepubliceerd, maar dat de makelaar rustig op zoek gaat naar een geschikte koper. Door je familie en vrienden in te schakelen en te vermelden dat je op zoekt bent naar een voor jou geschikte woning, is de kans al wat groter dat je via via iemand tegenkomt die zijn/haar huis wil verkopen.
Een reden voor mensen om een woning onderhands te verkopen is dat ze dan kunnen besparen op de makelaarskosten. Echter is het wel belangrijk om erop te letten dat juridisch alles goed geregeld is en dat de koopovereenkomst goed is opgesteld.
Social Media
Om je familie en vrienden extra aan te moedigen om mee te helpen tijdens je zoektocht kun je bijvoorbeeld actief zijn op social-media. Plaats een bericht op Instagram en Facebook met een oproep dat je een woning zoekt.
Makelaars uit de regio
Tijdens je zoektocht naar een nieuwe woning zijn makelaars natuurlijk je beste vrienden. Wij raden het daarom aan om elke makelaar uit de regio te volgen op social-media. Vaak plaatsen makelaars nieuw woningaanbod een dag eerder via de social-media kanalen en/of delen ze dit ook via de mail.
Mail dus ook verschillende makelaars om te vragen of jij je kan aanmelden als woningzoekende. Zo hebben wij bij Winvest Makelaardij een inschrijfpagina waarop jij je kunt aanmelden als woningzoekende.
Klik hier om jezelf aan te melden.
Zoekopdracht in Funda
Funda is je beste vriend dezer dagen. Wij raden het daarom ook aan om de applicatie van Funda op je telefoon te downloaden en een zoekopdracht aan te maken.
Stappenplan
- Aan de onderkant van je telefoon kies je de optie ‘Zoeken’
- Druk vervolgens linksboven op het icoon ‘Zoeken’
- Kies bij ‘Zoek op locatie’ voor de optie ‘Zoek naar plaatsen, buurten, etc.’. Je kunt een plaats, straatnaam, postcode, buurt, gemeente, regio of provincie ingeven.
- Klik op de zoekbalk en tik bijvoorbeeld een plaatsnaam, buurt of straatnaam in en selecteer de juiste plaats.
- Geef, indien gewenst, bij ‘Prijsklasse’ een minimale en/of maximale prijs op
- Scroll eventueel naar onderen om meer filtercriteria te selecteren waaraan je nieuwe woning moet voldoen. Onderaan het scherm zie je in de blauwe knop hoeveel resultaten er zijn met de ingevulde criteria.
- Klik op de blauwe knop ‘Bekijk … resultaten’.
- Schakel je pushmelding in om als eerste op de hoogte te zijn van nieuw aanbod
Tip 3: Vergroot je kansen met een aankoopmakelaar
Een huis kopen is niet hetzelfde als je boodschappen afrekenen in de supermarkt. Het is een lang proces, waar veel bij komt kijken. Om ervoor te zorgen dat alles goed verloopt, kan het zeker van meerwaarde zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen.
Een aankoopmakelaar ondersteunt je eigenlijk tijdens het hele proces en zorgt ervoor dat er niets over het hoofd wordt gezien.
Zo breng je bijvoorbeeld samen met je aankoopmakelaar al je wensen in beeld, gaat de aankoopmakelaar mee met (een) bezichtiging(en), geeft een waarde-inschatting, voert de onderhandelingen, controleert alle documenten en begeleidt de opleveringsinspectie.
Een lokale aankoopmakelaar heeft veel kennis van de lokale en recente markt, de buurt en van de verschillende type woningen in de omgeving. Daarnaast is een aankoopmakelaar uit de buurt ook snel ter plaatse als je zijn/haar advies nodig hebt tijdens een bezichtiging. De kosten zouden niet je belangrijkste overweging moeten zijn om wel of niet een aankoopmakelaar te kiezen.
Werkzaamheden van een aankoopmakelaar
- Het vinden van een geschikte woning
- Gezamenlijk bezichtigen
- Beoordelen van de technische staat, bestemmingsplannen, bodemgesteldheid en woonomgeving
- Beoordelen van de vraagprijs in verhouding tot de marktwaarde
- Onderhandelen over de koopprijs rekening houdend met de voorwaarden tot koop
- Controleren en bespreken van de koopovereenkomst
- Verzorgen van de bouwtechnische keuring en het beoordelen van het resultaat van de keuring
- Verzorgen van de taxatie ten behoeve van de financiering
- Het bewaken van de termijnen die zijn opgenomen in de koopovereenkomst
- Controleren van de notariële akte van levering
- Bijwonen en begeleiden van de opleveringsinspectie
- Oplevering bij de notaris
Bij zo’n grote aankoop is het van belang dat je geen fouten maakt en dat je niets over het hoofd ziet en juist daarom is een aankoopmakelaar zo belangrijk. Beslis eerst of je een aankoopmakelaar nodig hebt en ga dan op zoek naar diegene waar jij een goed gevoel bij hebt.
Let op deze punten bij een bezichtiging
Helaas hebben we in de huidige woningmarkt maar vaak de kans om één keer een woning te bezichtigen. Dit betekent dat je voorbereid de bezichtiging in moet gaan, want in sommige gevallen heb je zelf ook alleen maar 30 minuten de tijd om rond te kijken.
In 30 minuten beslissen of dit je nieuwe ‘thuis’ is, is een lastige opgave. Daarom hebben we een aantal punten voor je op een rij gezet die je tijdens een bezichtiging kunnen helpen.
Download alvast de brochure
De brochure kun je altijd opvragen via Funda of via de site van de makelaar. In een brochure staat alle informatie die je nodig hebt over de woning. Zo kan je daar o.a. de plattegronden vinden, foto’s van de woning en eventueel meetrapporten, lijst van zaken en een kadastrale kaart. Allemaal informatie die jij kunt gebruiken ter voorbereiding op de bezichtiging.
Buurtonderzoek
Bij het kopen van een woning koop je niet alleen maar een aantal stenen en wat kamers. Je komt ook in een misschien voor jou wel heel nieuwe buurt/ wijk te wonen. Het is belangrijk dat jij hier onderzoek naar doet.
Loop alvast een rondje in de buurt, kijk naar welke voorzieningen er in de buurt zijn en ervaar alvast of dit jouw nieuwe plekje kan zijn. Houd ook gelijk rekening met de toekomst. Misschien wil je wel gezinsuitbreiding; is deze wijk dan ook leuk voor je kinderen, zijn er speeltuinen, is het veilig voor kinderen?
Ga ook alvast in gesprek met de buurtbewoners als je die tegenkomt. Zij kunnen je natuurlijk het beste vertellen hoe hun ervaring is!
Stel de juiste vragen tijdens een bezichtiging
Zoals wij hierboven al vertelden, heb je soms maar één keer de kans om een woning te bezichtigen voordat je moet gaan bepalen of je de woning wilt gaan kopen. Daarom is het goed om tijdens een bezichtiging zoveel mogelijk vragen te stellen aan de makelaar. Wij geven je hieronder een opsomming van veelgestelde vragen tijdens een bezichtiging:
- Wat is de reden dat de verkopers willen verkopen?
- Per wanneer is de woning beschikbaar?
- Is er veel interesse in de woning?
- Mag ik de lijst van zaken inzien?
- Zit er asbest in de woning?
- Wanneer is de woning voor het laatst geschilderd?
- Wie zijn de buren en hoe is de buurt?
- Is het dak goed onderhouden?
- Wat is het energieverbruik van de woning?
- Hoe oud is de keuken/ dakbedekking/ vloer/badkamer?
- Wat zijn de isolatievormen van de woning?
Met het stellen van deze vragen kom je al een heel eind en kun je -als het goed is- ook direct een paar wensen/vragen van je woninglijstje afstrepen. Misschien dat sommige details ook in de woningbrochure staan vermeld maar het is nooit verkeerd om dit even extra te controleren.
Neem hoe dan ook contact op met de verkoopmakelaar
Hierbij zijn er natuurlijk twee verschillende scenario’s mogelijk: of dit was echt een woning waar je naar op zoek was of dit was toch niet helemaal de woning die je zocht. In beide gevallen is het van belang dat je contact opneemt met je makelaar.
Al viel de woning tegen, de makelaar kan je op basis van jouw feedback alsnog voorzien van ander, relevant aanbod. Maar als dit wel de woning is die je leuk vindt, dan is het belangrijk om snel een bod neer te leggen, voordat dit stulpje aan je neus voorbij gaat.
Ga daarom goed overleggen met je partner en/of met je aankoopmakelaar over welk aanvangsbod je neer kunt leggen. Je bent pas officieel in onderhandeling als de tegenpartij een tegenvoorstel heeft gedaan.
Houd wel in je achterhoofd dat het niet alleen gaat om het bod wat je neerlegt maar ook om de koopvoorwaarden die bij je bod horen en die in het koopovereenkomst komen te staan.
Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan de opleverdatum en of je eerst (voor het tekenen van de koopovereenkomst bijvoorbeeld) een bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren.
Maak geen overhaaste beslissing
Zoals we hierboven al even vermeld hebben, is een huis kopen iets wat je niet vaak doet en waar jezelf aan zult hechten voor een langere periode. Natuurlijk is het mogelijk dat je na een jaar je woning weer verkoopt bijvoorbeeld omdat je wilt doorstromen. Maar gemiddeld gezien blijven mensen 7 jaar in een woning wonen.
Maak dus geen overhaaste beslissing tijdens het kopen van een woning.
Ook tijdens het uitbrengen van een bod is het niet altijd noodzakelijk om direct het maximale bedrag op tafel te leggen. Onderzoek de markt, bedenk een goede strategie en begin met onderhandelen op een fijne manier.
Wij snappen dat het moeilijk kan zijn om nu een woning te kopen. En daarom adviseren wij ook altijd om een aankoopmakelaar in te schakelen die je hierbij kan helpen. Een kleine investering die je veel op kan leveren, maar vooral problemen kan voorkomen.
Nog steeds komen er woningen op de woningmarkt en is er beweging. Dat betekent dus dat jij niet voor de eerste de beste woning moet gaan en daar gelijk ‘ja’ op hoeft te zeggen. Natuurlijk is het anders dan een aantal jaar geleden, waar je makkelijk 3 à 4 keer een woning kunt bezichtigen. Alleen nog steeds komt er nieuw aanbod vrij en soms is even wachten een betere optie dan direct kopen.
Met deze blog hopen wij jou inzichten te hebben gegeven die je zullen kunnen helpen tijdens je zoektocht naar een nieuwe woning. Een woning kopen in de regio Utrecht is lastig en soms doe je er goed aan om verder te kijken dan de binnenstad van Utrecht.
Zo ligt Wijk bij Duurstede op 30 minuten rijafstand van de ‘grote stad’ en die is erg populair onder Utrechtenaren. Kijk gerust tussen ons aanbod en als je hulp nodig hebt, dan staat onze aankoopmakelaar altijd voor je klaar om te kijken naar de mogelijkheden.
