Veel starters of doorstromers zijn op zoek naar een kluswoning. Een kluswoning is ideaal als je een woning wil hebben die je nog compleet naar je eigen smaak kunt inrichten. Het enige waar je op moet letten is dat je geduld moet hebben en dat je handig moet zijn. In deze blog vertelt de makelaar waar jij op moet letten als je een kluswoning wil kopen.
Kluswoning, wat is dat eigenlijk?
Veel woningzoekenden zijn op zoek naar een kluswoning of ook wel een ‘klushuis’ genoemd. Een kluswoning is vaak een gedateerde woning of een ex sociale (huur)woning, waar niet zoveel aan gedaan is. Ideaal dus voor woningzoekenden die niet vies zijn om de handjes uit de mouwen te steken en om de woning volledig naar hun eigen smaak in te richten.
De 3 voordelen van een klushuis
Het kopen van een klushuis kent zo zijn nadelen, zoals het vele klussen. Maar het heeft natuurlijk ook zijn voordelen. Een aantal voordelen zijn:
- Meer ruimte om te onderhandelen
- Je kunt de woning volledig naar eigen inzicht verbouwen
- Je verhoogt (uiteindelijk daarmee) de woningwaarde
Als je alles zelf wil gaan aanpakken dan is het wel belangrijk dat je hier de tijd voor neemt. Een kluswoning is namelijk leuk, maar vraagt ook wel behoorlijk veel tijd en geduld.
Hier moet je op letten bij het kopen van een kluswoning
Al een paar dagen houd je Funda en verschillende makelaars in de gaten en opeens krijg je een melding: “1 nieuwe koopwoning aangeboden voor jouw zoekopdracht”.
Snel klik je op de advertentie en zie je daar: je ideale kluswoning. Alleen wees voorbereid, want er zijn een aantal dingen waar jij op moet letten.
Laat een bouwkundig rapport opmaken.
Een bouwtechnische keuring is een keuring waarbij de woning van boven tot onder volledig wordt gecheckt met behulp van een checklist. De keuring wordt uitgewerkt in een bouwtechnisch rapport.
Bij een kluswoning is het extra belangrijk om een bouwkundig rapport te laten maken omdat je zeker wil weten wat de bouwtechnische staat van de woning is. Als je dit namelijk niet doet, dan kan je achteraf voor verrassingen komen te staan, waar je financieel geen rekening mee hebt gehouden tijdens het opmaken van je budget.
Wat staat er in een bouwtechnisch rapport?
De staat en kwaliteit van:
- fundering, kruipruimte en vloeren
- riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte
Risicobeoordeling van: vloeren
- muren
- metselwerk
- voegwerk
- lateien
Vochtmeting met betrekking tot:
- houtrot en doorslaand en optrekkend vocht
- lekkages en slecht leidingwerk
Staat en toestand van:
- dak
- pannen
- dakbeschot
- goten
- zink
- choorstenen
Technische staat en te verwachten levensduur van dakbedekking en dakconstructie
En ten slotte ook nog:
- Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren, enz.
- Visuele beoordeling van de technische staat van de cv-installatie
- Visuele beoordeling van de technische staat van de elektrische installatie
- Visuele beoordeling van de onderhoudsstaat van keuken
- Visuele beoordeling van de onderhoudsstaat van alle overige sanitaire groepen
- Een oordeel over de staat van eventuele schuren, garages en opstallen.
- Vaststellen aanwezigheid loden waterleiding, risico koolmonoxide en dergelijke
- Een kostenraming met de direct noodzakelijke kosten, de kosten op een termijn van 5 en 10 jaar
Overweeg de beslissing met je aankoopmakelaar
Wij hebben het al eerder gezegd, maar tijdens het kopen van een kluswoning wil je niet té snel beslissen. Wij begrijpen dat je in de huidige woningmarkt snel moet handelen, maar te snel beslissen kan problemen opleveren. Wij raden dan ook aan om een aankoopmakelaar in te schakelen die je helpt tijdens de bezichtiging en de onderhandeling. Je wil namelijk niet een te hoge prijs betalen voor een woning die achteraf allemaal gebreken blijkt te hebben.
Een aankoopmakelaar of een specialist in kluswoningen helpt je om de juiste keuze te maken. Tijdens de bezichtigingen kan een makelaar al vooraf bepalen of de woning bouwtechnisch in een goede staat verkeert of dat er bepaalde zaken zijn waar je extra aandacht aan moet schenken.
Ook weet een aankoopmakelaar in te schatten wat de waarde van de woning wordt na de juiste verbouwingen en/of modernisering. Ook zal de aankoopmakelaar de juiste vragen te stellen aan de verkoopmakelaar. Misschien zijn er namelijk wel verborgen gebreken, waar de verkoopmakelaar niet eens aan heeft gedacht om je te vertellen.
Werkzaamheden aankoopmakelaar
- Helpt je bij je zoektocht naar een kluswoning
- Heeft een objectieve en specialistische blik tijdens een bezichtiging
- Maakt een inschatting van de huidige waarde en de te verwachten waarde na de verbouwing/modernisering
- Treedt voor jou op
- Probeert voor de beste prijs te onderhandelen
- Helpt je met het regelen en van een bouwtechnische keuring en bespreekt het resultaat
- Zorgt ervoor dat er niets vergeten wordt tijdens de opleverinspectie
Zet alle voor- en nadelen op een rij
Voordat je een bouwtechnische keuring hebt gehad, kan je natuurlijk alvast de voor- en nadelen van de woning op een rij zetten. Dit helpt je namelijk om overzicht te hebben en om uiteindelijk een keuze te maken waar je volledig achterstaat. De uitslag van een bouwtechnische keuring kan uiteindelijk de doorslag geven aan welke beslissing jij moet maken.
Het helpt je ook om een duidelijke begroting voor jezelf te maken van de te verwachten kosten. Hierbij is het wel verstandig om ook onvoorziene kosten van ongeveer 15% mee te rekenen, zodat je niet voor heel onverwachte uitgaven komt te staan. Elke keer op en neer naar de bouwmarkt voor een plankje, verfroller of een bakje met schroeven, loopt namelijk na een tijdje wel op.
Een andere tip die ik je mee wil geven is om een duidelijke planning voor jezelf te maken, zodat je weet waar je naar toe moet werken. Dit is ook handig, omdat veel aannemers het momenteel enorm druk hebben. Corona heeft er juist voor gezorgd dat steeds meer mensen hun eigen huis naar hun eigen wensen willen aanpassen.
Bestemmingsplan en vergunningen regelen
Houd er rekening mee dat je niet alles zomaar mag verbouwen of het hele pand zomaar mag afbreken, om er bijvoorbeeld gedeeltelijk een bedrijfspand van te maken. Controleer dus altijd even de bestemmingsplannen, zodat de gemeente niet achteraf voor de deur staat met de vraag of je alles weer terug wil zetten.
Een bestemmingsplan controleren kan je doen op de website van Ruimtelijkeplannnen of https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/
Ook is het handig om te weten wanneer je een vergunning nodig hebt en wanneer niet. Als jij bijvoorbeeld een dragende muur weg wil halen in de woning, dan moet je eerst een vergunning aanvragen en heb je toestemming van de gemeente nodig.
Een bouwvergunning heb je nodig als je constructieve wijzigingen doorvoert aan jouw woning. Of je de woning wilt uitbreiden. Hierbij kan je dus denken aan het verwijderen van een draagmuur maar ook als je een uitbouw of dakkapel wil realiseren.
Wat kan/mag je met of zonder vergunning verbouwen
- Aanbouwen achter de gevellijn op het achterperceel
- Dakkapel op het achterste dakvlak
- Schuttingen en tuinafrastering
Wil je andere bouwwerken optrekken en of verbouwingen uitvoeren controleer dan altijd de website van omgevingsloket.nl Via de omgevingsloket.nl kan jij heel eenvoudig controleren of je een vergunning moet aanvragen en een vergunning aanvragen door in te loggen met je DigiD.
Uitbesteden of zelf doen?
Alles wat je gaat verbouwen, heb je uitgestippeld, vergunningen zijn aangevraagd, alleen wie gaat de verbouwing uitvoeren? Natuurlijk is alles zelf doen het goedkoopste, alleen het is dan wel belangrijk dat je geen twee linkerhanden hebt.
Een verbouwing die uit de hand loopt veroorzaakt veel stress en spanning. Dit kan komen door de vele uren die in een verbouwing gaan zitten en misschien wel de frustratie die erbij komen door oplopende kosten en de vermoeidheid die op een gegeven moment toeslaat.
Als het goed is, heb je van tevoren een begroting en een planning gemaakt. Kijk eens kritisch naar de taken die gedaan moeten worden. Wat kan jezelf en wat moet je uitbesteden?
5 tips voor je als je een aannemer wil inschakelen
- Controleer de achtergrond van de aannemer
- Bekijk of de aannemer is gecertificeerd bijvoorbeeld bij Bouwgarant
- Luister naar je gevoel
- Spreek garanties af
- Lees recensies en probeer navraag te doen bij referenties
Winst op je woning
Een kluswoning heeft een lagere waarde dan opgeknapte woningen die in hetzelfde segment vallen. Dit betekent dus dat als je het slim aanpakt en je niet met grote onverwachte kosten zit, je veel winst op je woning kunt maken. Dit is ook de reden dat kluswoningen niet alleen populair zijn onder starters en doorstromers, maar ook juist onder beleggers.
Niet elke aanpassing levert direct meer waarde op.
Smaken verschillen en uiteindelijk is dat wel van belang bij het kopen van een woning. Een te veel gepersonifieerde nieuwe keuken of badkamer kan een behoorlijke uitgave zijn, maar als deze niet in de smaak valt bij de nieuwe koper(s) dan valt die meerwaarde eigenlijk direct weg. Zonde dus.
De meeste winst haal je door de woning juist beter te isoleren, meer ruimte te creëren of achterstallig onderhoud aan te pakken.
Hypotheek verhogen
Als de verbouwingen ervoor gaan zorgen dat je woning echt meer waard wordt, dan kan je bij de bank een verbouwingshypotheek aanvragen. Let wel op: de bank wil dan wel een taxatierapport hebben van voor en na de verbouwing van een gecertificeerde taxateur.
Een verbouwingshypotheek is er specifiek op gericht om je verbouwingen te financieren. Het is bijvoorbeeld mogelijk om je huidige hypotheek te verhogen of om een volledig nieuwe hypotheek te nemen. In beide gevallen is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar als er ook wordt afgelost, hetgeen uiteindelijk weer een groot voordeel is.
Heb je een kluswoning gezien en wil je weten of dit de juiste woning voor jou is?
Vraag dan deskundig advies van een geregistreerde makelaar van Winvest Makelaardij in Wijk bij Duurstede. Wij helpen je graag verder.
