Aankopen van je eerste huis is spannend en is een grote emotionele stap. Het is de grootste aankoop van je leven en misschien wel de eerste stap naar een eigen gezin. Juist omdat het een belangrijke aankoop is, is het goed om jezelf in te lezen over waar jij allemaal rekening mee moet houden bij de aankoop van je eerste woning.
Je bent een starter op de woningmarkt als jij nog nooit eerder in het bezit bent geweest van een woning en je nu dus op zoek bent naar je eerste huis. Tijdens dit proces komt er veel op je af. Enerzijds alles wat komt kijken bij het kopen van je eerste woning, en anderzijds alles met betrekking tot het afsluiten van je eerste hypotheek.
Hypotheek regelen voor de aankoop van je eerste koopwoning
Als je als starter een woning wilt kopen in Nederland dan is het goed om jezelf in te lezen in de mogelijkheden en vereisten. Een woning kopen als starter is namelijk niet makkelijk in deze krappe woningmarkt. Natuurlijk is het slim om van jongs af aan goed te sparen, maar ik snap dat jij je eerste woning niet (geheel) met je eigen geld kunt betalen. Het is wel mogelijk om geld te krijgen van je ouders maar in 9 van de 10 gevallen moet je toch een hypotheek afsluiten.
Verschillende soorten hypotheken voor starters op de huizenmarkt
Als starter kun je kiezen uit verschillende hypotheekvormen. Je kunt kiezen tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Dat klinkt misschien nog wat onbekend voor je en daarom lichten wij dat hieronder nog extra toe.
Wat is een annuïteitenhypotheek?
Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij de maandelijkse som van rente plus aflossing gelijk blijft gedurende de (rentevaste periode) looptijd. Dit betekent dus dat je in het begin meer rente betaalt en naarmate de hypotheek vordert, betaal je minder rente en je lost dan steeds meer af.
De belangrijkste kenmerken van een annuïteitenhypotheek zijn:
- Je hebt zekerheid dat je de hypotheek aflost
- Tijdens de looptijd los je periodiek af
- Je maandlasten (rente en aflossing) zijn elke maand hetzelfde, waarbij de rente in het begin hoog is en de aflossing laag is en naarmate de tijd vordert, betaal je minder rente en meer aflossing
- Het fiscale voordeel neemt af naarmate je minder rente betaalt
- De hypotheek heeft een vaste einddatum
Wat is een lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek betaal je gedurende de looptijd elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing. De hoogte van het maandelijkse bedrag ligt aan de hoogte van het geleende bedrag en de looptijd van de hypotheek. Omdat de schuld afneemt, ga je in de loop van de tijd steeds minder rente betalen. Hierdoor dalen jouw bruto maandlasten. De netto maandlasten dalen eveneens.
De belangrijke kenmerken van een lineaire hypotheek zijn:
- Je weet maandelijks wat je vaste hypotheeklasten zijn
- Je werkt toe naar een vaste einddatum
- Je hebt zekerheid met betrekking tot de aflossing
Met een starterslening je eerste woning kopen
Een starterslening is een aanvullende lening die speciaal is bedacht voor de starters op de woningmarkt. De starterslening is een aanvullende lening die je bovenop je hypotheek kunt krijgen voor het kopen van je eerste koopwoning.
Het voordeel van een starterslening is dat je de eerste drie jaar geen rente of aflossing betaalt. Helaas is deze nog niet in elke gemeente beschikbaar. Je kunt het beste kijken of deze in de gemeente van jouw woningkeuze ook beschikbaar is. Een starterslening is alleen verkrijgbaar in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG’). De kosten voor het afsluiten van de starterslening is eenmalig € 750,– en deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Wat moet je meenemen naar de hypotheekadviseur?
Nu je wat meer informatie hebt over de mogelijkheden van de verschillende hypotheekvormen, wordt het tijd om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Een gesprek met een specialist die richting gaat geven in de zoektocht naar je eerste woning. Want voordat jij je zoektocht naar je droomwoning begint, is het belangrijk om te weten wat je budget is (hoeveel je kunt uitgeven en welke lasten je kunt dragen).
Wij hebben hieronder een checklist voor je gemaakt wat je mee moet nemen tijdens dit hypotheekgesprek:
- Paspoort/geldig identiteitsbewijs
- Salarisstrook van de afgelopen drie maanden
- Recente jaaropgave
- Uitdraai van je pensioen
- Werkgeversverklaring (of als je een ondernemer bent de jaarcijfers over de afgelopen drie boekjaren)
- Een uitdraai van het BKR (Bureau Krediet Registratie)
Heb je een aankoopmakelaar nodig bij de aankoop van je eerste huis?
Een huis kopen is niet hetzelfde als je boodschappen afrekenen in de supermarkt. Het is een lang proces waar veel bij komt kijken. Om ervoor te zorgen dat alles goed verloopt, kan het zeker van meerwaarde zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen.
Een aankoopmakelaar ondersteunt je eigenlijk tijdens het hele proces en zorgt ervoor dat er niets over het hoofd wordt gezien.
Wat een aankoopmakelaar voor jou kan betekenen:
- Wensen in kaart brengen;
- Gaat mee en adviseert tijdens een bezichtiging;
- Maakt inschatting van de reële marktwaarde ;
- Beoordeelt bouwkundige staat van de woning;
- Adviseert over het wel of niet uitvoeren van een bouwtechnische keuring
- Controleert de bestemmingsplannen;
- Beoordeelt de sociale status van de omgeving;
- Voert de onderhandelingen;
- Controleert alle documenten (koopovereenkomst en overige documenten);
- Begeleidt de opleveringsinspectie en het tekenen van de leveringsakte bij de notaris.
Een lokale aankoopmakelaar heeft veel kennis van de plaatselijke woningmarkt, van de buurt en van de verschillende type woningen in de omgeving. Daarnaast is een (aankoop)makelaar uit de buurt ook snel ter plaatse als je zijn advies nodig hebt tijdens een bezichtiging. De kosten zouden niet je belangrijkste overweging moeten zijn om een aankoopmakelaar te kiezen. Bij zo’n grote eerste aankoop is het van belang dat je geen fouten maakt en dat je niets over het hoofd ziet en juist dáárom is een aankoopmakelaar zo belangrijk.
Wat zijn de voordelen van een aankoopmakelaar
Er zijn diverse voordelen te benoemen. Hieronder maken wij een opsomming van de belangrijkste voordelen.
- De aankoopmakelaar gaat samen met jou op zoek naar de meest geschikte woning of je gaat alvast zelf op zoek.
- Hij gaat mee naar bezichtigingen.
- Beoordeelt de marktwaarde ten opzichte van de vraagprijs.
- Beoordeelt de technische staat van de woning.
- Hij helpt met de (prijs)onderhandelingen.
- Behoedt je voor een emotieaankoop.
- Adviseert en beoordeelt de koopovereenkomst (die in de meeste gevallen gemaakt door de verkopende partij).
- Begeleidt je tot aan de eigendomsoverdracht bij de notaris.
Wat zijn de kosten van een aankoopmakelaar
De kosten van een aankoopmakelaar variëren per makelaar. Sommige makelaars hanteren een vast tarief en andere makelaars hanteren een bepaald percentage van de aankoopprijs. Wat de prijs (courtage) ook is, probeer niet alleen de kosten ervan te zien maar kijk er ook naar wat het inschakelen van een aankoopmakelaar je oplevert. Als je de juiste aankoopmakelaar inschakelt, kan dit enorm veel tijd en geld schelen en dat geeft je ook een bepaalde rust. Een aankoopmakelaar heeft namelijk veel ervaring en kennis van het kopen van een woningen. Het doel van de aankoopmakelaar is dan ook dat hij/zij een betere prijs voor een woning weet te bedingen dan jijzelf. Een aankoopmakelaar is dus niet zo zeer een kostenpost, maar is eerder een prima investering.
Je eerste bezichtiging bij een koopwoning
Na dagenlang zoeken op Funda heb jij eindelijk de woning gevonden die perfect binnen ‘je plaatje’ past. Je hebt de makelaar gebeld, je hebt een afspraak ingepland en nu is het afwachten tot het moment daar is.
Maar waar moet je nu op letten bij een eerste bezichtiging?
Van tevoren is het altijd belangrijk dat jij je alvast verdiept in de woning en in de locatie. Lees de woningbrochure goed door en kijk op Google voor bijvoorbeeld buurtinformatie. Des te meer informatie jij hebt, des te beter je weet of deze woning echt bij je past. Met meer informatie kun jij ook betere en concretere vragen stellen aan de aankoop- en/of verkoopmakelaar, waardoor jij het meeste haalt uit de bezichtiging.
Nu je wat meer informatie hebt over de woning, is het goed om een lijstje voor jezelf te maken. Wat zijn de plus- en minpunten van de woning en welke vragen heb je nog? Door dit allemaal goed op te schrijven, weet jij zo meteen precies waar je op moet letten.
Tijdens een bezichtiging is het goed om niet alleen naar de woning zelf te kijken. Loop ook om de woning heen en ga eens wat in de buurt kijken. Kom erachter wat voor type mensen hier wonen en kijk of dit voor jou het leuke straatje is wat jij voor ogen had. Kijk daarnaast ook goed naar de buitenkant van de woning, wat is de huidige staat van onderhoud, is het goed geïsoleerd?
Ga er ook vanuit dat de verkoopmakelaar hier de specialist is en dat hij alles weet van de woning. Stel concrete vragen die jou kunnen helpen bij het maken van je verkoopbeslissing. Hoe meer jij weet hoe beter jij kan beslissen of dit de woning is waar je een bod op zou moeten doen.
Eerste keer bieden op een woning
Bij het uitbrengen van een bod is niet alleen de prijs die bereid bent te betalen belangrijk maar zijn ook de voorwaarden van essentieel belang. Probeer objectief te kijken naar de woning. Is de woning populair? Zijn er meer potentiële kopers? Hebben de verkopers haast met de oplevering? Wat is voor mij financieel haalbaar?
Het eerste bod wat je wilt doen is een openingsbod. Begin hier niet gelijk te hoog mee, want dan is de kans groot dat je hoger uitkomt dan nodig is. Bepaal eerst wat je maximaal kunt betalen en wat jij maximaal voor de woning wilt betalen. Naar dat bedrag moet je gaan toewerken. Als je er niet zeker van bent wat de woning nu echt waard is en wat een goed openingsbod zou kunnen zijn, overleg dit dan altijd met je aankoopmakelaar.
De ontbindende voorwaarden zijn ook erg belangrijk tijdens dit proces; hiermee geef jij aan dat de koop onder bepaalde omstandigheden niet doorgaat. Hierbij is het wel belangrijk dat alle ontbindende voorwaarden duidelijk zijn gecommuniceerd, zodat hier geen misverstanden over kunnen ontstaan.
Na een paar onderhandelingen ben je gekomen tot een bepaald bedrag en ga jij akkoord.
Tekenen maar en verhuizen?
Nee, zo werkt het helaas niet.
Je hebt pas officieel je eerste huis gekocht als de koopovereenkomst is getekend, de wettelijke bedenktermijn van drie dagen is verstreken en de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt (verstreken).
De koopovereenkomst is dan onherroepelijk.
Voordat de ontbindende voorwaarden zijn verstreken, kan je de koopovereenkomst nog ontbinden als je met succes tijdig een beroep kunt doen op de ontbindende voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Het is daarom heel belangrijk dat de ontbindende voorwaarden goed en duidelijk in de koopovereenkomst zijn omschreven en dat deze niet kunnen leiden tot een misverstand.
Waar moet je op letten bij de opleveringsinspectie
De opleveringsinspectie in een inspectie die de koper doet bij de gekochte woning voordat hij de akte van levering bij de notaris tekent. Dit wordt gedaan om ervoor te zorgen dat de woning wordt overgedragen in de staat zoals deze zich bevond tijdens het tekenen van de koopovereenkomst.
Waar moet je bij de inspectie op letten:
- Noteer de meterstanden van energie en water
- Controleer de werking van alle elektrische apparaten
- Controleer de verwarming en het (warme)water
- Controleer de afvoeren
- Controleer alle sloten
- Controleer of er geen beschadigingen zijn die er tijdens de bezichtigingen niet waren.
- Controleer of alles is achtergelaten zoals vermeld staat in de lijst van zaken behorende bij de koopovereenkomst
Met welke kosten moet je rekening houden bij de aankoop van je eerste woning
Een woning kopen is makkelijker gezegd dan gedaan. Helaas zijn de kosten dan ook vaak hoger dan gedacht. Dit komt omdat er veel kosten komen kijken bij het kopen van een huis.
Deze kosten worden ook wel de kosten koper genoemd.
De aankoopkosten zijn ongeveer 4% van het aankoopbedrag. Dit kan nog best een behoorlijk bedrag zijn, maar waar bestaan deze kosten uit?
Kosten van een hypotheekadviseur
Een hypotheekadviseur helpt je graag, maar dit is natuurlijk niet volledig vrijblijvend. Een bedrag voor een hypotheekadviseur kan zo tussen de € 2.000,00 en € 4.000,00 liggen.
Notariskosten
Een notaris inschakelen is altijd verplicht bij de aan- en/of verkoop van een woning. De prijs van de notaris ligt niet vast en hiervoor zou je dus diverse offertes op kunnen vragen. De kosten zijn vaak rond de € 1.200,00 en kunnen oplopen tot € 2.000,00.
Aanvragen van NHG
NHG is een afkorting die staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met een hypotheek met NHG krijg je meer zekerheid. Het kan zomaar gebeuren dat je buiten je schuld om je hypotheek niet meer kunt betalen. Mocht je woning op het moment van de verkoop minder waard zijn dan de hypotheek dan houd je een zogenaamde restschuld over. Met de NHG kan je restschuld worden kwijtgescholden.
Met NHG heb je meer zekerheid dat de hypotheekschuld wordt afgelost als je door bepaalde omstandigheden niet meer in staat bent om aan je verplichtingen naar de geldverstrekker te voldoen.
Hiervoor betaal je wel eenmalig een percentage van 0,7% van het hypotheekbedrag tot maximaal € 310.000,00 (peil 2020). In ruil daarvoor krijg je een aantrekkelijke korting op de rente die voor de hele looptijd van de hypotheek geldt.
De waarborgsom
De waarborgsom bedraagt 10% van de koopsom en dit bedrag dien je te storten op de bankrekening van de notaris.
De waarborgsom kan ook worden voldaan door middel van een bankgarantie.
De kosten voor de bankgarantie zijn vaak 0,1% van de koopsom. Het voordeel van een bankgarantie is dat de notaris geen negatieve rente berekent over de door jou gedeponeerde waarborgsom.
Taxatiekosten
Voor het verkrijgen van de hypotheek wil de bank weten wat de marktwaarde is van de woning. Hiervoor moet je een gevalideerd taxatierapport laten maken door een taxateur. De prijs van een gevalideerd taxatierapport ligt vaak tussen de € 400,00 en € 800,00.
Bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring is een visuele keuring waarbij de woning van boven tot onder volledig wordt gecontroleerd door een bouwkundig inspecteur. De keuring wordt uitgewerkt in een bouwtechnisch rapport die jou inzicht geeft in de direct te maken kosten voor herstel en de kosten voor herstel en vernieuwing op termijn (meestal 5 – 10 jaar).
Een bouwtechnische keuring door de koper is altijd aan te raden (uitzonderingen daargelaten). Hiermee voldoe je niet alleen aan jouw informatieverplichting maar dit voorkomt ook allerlei vragen of klachten achteraf. De koper betaalt de kosten en het doel van een bouwtechnische keuring is dat de koper weet wat hij koopt en dat hij – voordat de koop is gesloten – weet wat de technische staat van de woning is. De kosten hiervan variëren tussen de € 400,00 en € 500,00.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is de belasting die je aan de staat betaalt om de woning op je naam te zetten. Deze kosten heb je alleen bij bestaande woningbouw en niet bij nieuwbouwwoningen. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom.
Alle kosten op een rijtje
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten*(alleen de kosten m.b.t. de hypotheekakte)
- Hypotheekadviseur*
- Afsluiten NHG*
- Taxatierapport*
- Bouwtechnische keuring*
- Verrekening met de vorige bewoner van de zakelijke lasten
- Kosten bankgarantie
- Kosten aankoopmakelaar
Veel kosten die er dus nog naast de koopsom bijkomen. Het voordeel is dan wel weer dat veel kosten* belastingtechnisch aftrekbaar zijn.
Het is best wel veel wat je allemaal moet weten en doen: sparen voor de kosten die je allemaal moet betalen, bezichtigen, hypotheek regelen, verbouwen en verhuizen.
Daarom helpen wij je graag bij dit proces.
Bel gerust voor het maken van een vrijblijvend kennismakingsgesprek; we willen jou graag een handje helpen tijdens het gehele aankoopproces!
Als je meer tips wilt lezen, kun je die hier terug vinden.
