Bijna iedereen die een huis heeft gekocht, heeft nu overwaarde. De vraag naar woningen blijft toenemen en het aanbod aan woningen droogt langzaam op, wat de prijs van de woningen weer opdrijft. In één jaar tijd is de gemiddelde verkoopprijs met bijna 20% gestegen, niet zo gek dus dat de kans groot is dat bij jouw woning de waarde ook is gestegen. In deze blog leggen wij je meer uit over de overwaarde en wat je er mee kunt doen.
Wat is de overwaarde van een huis eigenlijk?
Er is sprake van overwaarde als de waarde van je woning hoger is dan de hypotheek die je op de woning hebt liggen. Die overwaarde kun je op verschillende manieren gebruiken.
Wil jij weten hoe je de overwaarde van je woning kunt berekenen? Bekijk dan onderstaande formule:
De geschatte marktwaarde van je woning – het bedrag van je openstaande hypotheek = het verschil.
Onder water
Is het verschil negatief dan is er sprake van dat je woning ‘onder water’ staat. Dat betekent dus dat je woning minder waard is dan je hypotheek.
Tijdens de crisis in 2008 zakten de huizenprijzen en stonden veel woningen daardoor onder water. Mensen die toen noodgedwongen hun woning hebben moeten verkopen, bleven met een restschuld bij de bank zitten.
2 situaties dat je huis meer waard is dan de hypotheek
Het zal je zeker niet ontgaan zijn, maar er zijn twee situaties waarbij het mogelijk is dat je woning meer waard is geworden.
Hogere vraag
De eerste is natuurlijk de hogere vraag naar het type woning of zelfs woningen in jouw straat/buurt/gemeente. De vraag bijvoorbeeld naar woningen in Wijk bij Duurstede, is de afgelopen tijd enorm toegenomen omdat er steeds meer mensen uit de Randstad terug willen keren naar wat meer landelijk gebied.
Maar ook het type woning kan van grote invloed zijn op de prijsstijging; zo is laatst bekend gemaakt uit nieuwe kwartaalcijfers dat de gemiddelde verkoopprijzen van vrijstaande woningen met 23,4% in één jaar tijd zijn gestegen. Ook appartementen nemen toe in vraag en deze vraag is met 20% gestegen.
Verbeterde eigenschappen
Als je zelf al een tijdje in een woning woont, kan het goed zijn dat jij langzaam de woning hebt opgeknapt. Misschien heb je energiebesparende voorzieningen toegepast zoals een betere isolatie of heb je zelfs zonnepanelen op het dak laten plaatsen. Of heb jij je woning voorzien van een uitbouw, waardoor het totale woonoppervlakte van jouw woning is toegenomen.
Het opknappen van je woning of ervoor zorgen dat de woning een beter energielabel heeft, kan er zeker voor zorgen dat de waarde van je woning is toegenomen. Sinds de toename van het aantal thuiswerkers is het bijvoorbeeld een pre als de woning een extra ruimte heeft in of naast je huis om een kantoor te maken en ook is een grote tuin erg populair!
Advies als je nu een woning wilt kopen
Het advies wat wij onze klanten tijdens het kopen van een woning dan ook meegeven, is dat je er zeker van zou moeten zijn dat je een langere tijd in de woning kunt blijven wonen. Heb je de woning voor ‘de hoofdprijs’ gekocht, maar moet je bijvoorbeeld door omstandigheden ( je raakt buiten baan, een echtscheiding) je woning verkopen terwijl de markt weer is gedaald, dan kan je hier financiële problemen mee krijgen.
Ons advies is om ook een aankoopmakelaar in te schakelen om zo meer kans te maken op de huidige woningmarkt. Gemiddeld heeft een woningzoekende de keus uit één woning, dus je moet snel en adequaat handelen.
Dit kun je doen met de overwaarde
99% kans dat je huis meer waard is geworden de afgelopen tijd; maar wat kan je er mee? Je kunt er verschillende dingen mee doen, zoals een andere woning kopen, je huis verbouwen of besparen op je huidige hypotheek.
Andere woning kopen
De overwaarde van je huidige woning kun je gebruiken bij het kopen van een nieuwe woning. De overwaarde kun je dan bijvoorbeeld gebruiken als extra eigen inleg, waardoor je minder hypotheek hoeft aan te vragen of je kunt juist groter gaan wonen.
Bij het terugkopen van een andere woning krijg je te maken met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat je de overwaarde van je huis moet investeren in je volgende koopwoning. Dit wordt ook wel de eigenwoningreserve genoemd.
Het is niet zo dat je deze bijleenregeling direct moet toepassen want jouw eigenwoningreserve blijft 3 jaar bestaan.
Een trend die wij nu ook veel zien, is dat mensen die wat op leeftijd zijn hun woning verkopen en dan iets kleiners terug gaan huren. Ze wachten totdat de markt weer wat is gedaald, zodat ze goedkoper iets terug kunnen kopen.
Het probleem is alleen dat er ook weinig huurwoningen beschikbaar zijn en dat naast de verkoopprijzen van de woningen ook de huurprijzen flink zijn gestegen.
Eerst kopen en dan pas verkopen
Het is natuurlijk slimmer om eerst je eigen woning te verkopen voordat je een nieuw woning gaat kopen. Alleen door de huidige woningmarkt kan het zijn dat je liever meer zekerheid wilt hebben en je er dus voor kiest om eerst je eigen woning te verkopen.
Gemiddeld staat een woning 27 dagen in de verkoop; dat is dus vrij kort en dat betekent dat je snel moet handelen als je kans wilt maken op een nieuwe/andere woning.
Als je eerst een woning koopt en dan je eigen huis verkoopt, zal je gebruik moeten maken van een overbruggingskrediet. Dit krediet gebruik je om een periode te overbruggen waarin je al een nieuw huis hebt gekocht maar je vorige nog niet is verkocht.
Datum van oplevering
Mits je voor bovenstaande optie hebt gekozen, is het goed om de datum van oplevering van je oude woning dus af te stemmen met de oplevering van je nieuwe woning. Dit scheelt namelijk weer kosten voor het tijdelijk huren van een andere ruimte en scheelt je tweemaal verhuizen en verhuiskosten.
Als verkoper heb je in de huidige markt een goede onderhandelingspositie om te bedingen dat je de opleverdatum van je oude woning wilt afstemmen met de opleverdatum van je nieuwe woning.
Financieren van verbouwing
Een badkamer die nog vervangen moet worden of een keuken die je het liefst wil vernieuwen? Dat is mogelijk want dan kan je deze verbouwing financieren met de overwaarde van je woning.
Nu de rente historisch laag staat, kan het een slimme optie zijn om je hypotheek over te sluiten of om een tweede hypotheek te nemen. De geldverstrekker toetst of een tweede hypotheek op basis van je financiële situatie mogelijk is. Je krijgt dan een bouwdepot.
Een bouwdepot is een aparte rekening bij je hypotheek. Tijdens je verbouwing kan je dan alle facturen van de bouw of verbouwing rechtstreeks opsturen naar je geldverstrekker. Deze rekening worden dan direct uit het depot betaald.
Dit geld kun je – afhankelijk van het beleid van de geldverstrekker – voor maximaal twee jaar gebruiken. Om de waarde van het bouwdepot vast te stellen, heb je een taxatierapport nodig. De taxateur bepaalt dan de huidige marktwaarde en de marktwaarde na het realiseren van de geplande verbouwing. Het verschil van de marktwaarde en de marktwaarde na de geplande verbouwing komt dan in een bouwdepot.
Uiteraard zijn er nog meer mogelijkheden met je hypotheek om een verbouwing te realiseren, maar daarvoor verwijzen wij je graag naar een gespecialiseerd hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker (bank) die je daarover advies kan geven.
Overwaarde gebruiken voor een schenking
Voor starters en jongeren is het bijna onmogelijk om een woning te kopen zonder eigen geld. Je hebt namelijk eigen geld nodig om een woning boven de vraagprijs te kopen, mits de taxatie niet uit kan komen op het geboden bedrag.
Om extra eigen geld te hebben, kunnen ouders bijspringen met een schenking. Aan deze schenking zijn wel regels gebonden.
Als je (klein)kind tussen de 18 en 40 jaar is, mag je hem of haar tot € 105.302,= (in 2021) belastingvrij schenken voor de aankoop van een eigen woning (hoofdverblijf). De schenking mag ook gebruikt worden voor het aflossen van een hypotheek (box 1) of voor de verbouwing van de eigen woning.
Om dit te realiseren moeten de (groot)ouders wel de eigen hypotheek verhogen, zodat ze dat geld van de bank krijgen om te schenken. Aangezien de overwaarde niet gebruikt zal worden voor een eigen woning, is de rente over de hypotheek niet aftrekbaar voor de belasting. Het geld dat je uitleent aan je (klein)kinderen kun je wel aftrekken van het bedrag dat wordt belast in box 3.
Geld niet gebruiken
Bij overwaarde betekent het echter niet dat je dit altijd ergens voor moet gebruiken. Je kunt er ook voor kiezen om de overwaarde te gebruiken als ‘een extraatje’. Dit bedrag kun je dan gebruiken om te sparen, te beleggen of om je pensioen aan te vullen. Je bent vrij om dit bedrag te besteden naar je eigen wensen en/of behoefte; wel moet je hier natuurlijk belasting over betalen.
Overwaarde van je huis opnemen? Vraag een taxatierapport aan!
Ben je er 100% zeker van dat je woning meer waard is dan de hypotheek die er nog op rust? En wil je iets met dit geld doen zoals verbouwen of schenken aan je kinderen? Dan heb je daarvoor een taxatierapport nodig.
Wij adviseren wel voor het aanvragen van een taxatierapport om dit eerst te overleggen met je hypotheekadviseur of je eigen hypotheekverstrekker of het in jouw situatie slim is om de de overwaarde te gebruiken.
Heb jij een aankoop- of verkoopmakelaar nodig of wil je een taxatierapport aanvragen? Dan ben je bij Winvest Makelaardij in goede handen; wij zijn je graag van dienst!
