In de huidige woningmarkt kan je er eigenlijk wel zeker van zijn dat als jij je huis te koop zet dat deze dan ook wordt verkocht. Door het lage aanbod en de hoge vraag naar woningen, is het dan ook niet de vraag òf de woning wordt verkocht, maar voor welke prijs. Als je huidige woning te koop staat maar je hebt ook al een nieuwe woning gezien waar je op wilt bieden, dan kan je overwegen om gebruik te maken van de “No Risk”-clausule. In deze blog vertellen wij daar meer over.
No Risk-clausule uitgelegd
Heb je je droomwoning gevonden maar wil je er zeker van zijn dat eerst je eigen woning wordt verkocht? Dan kan je een No Risk-clausule opnemen in de voorwaarden van koop.
Een No Risk-clausule houdt – simpel gezegd – in dat wanneer jouw eigen woning niet vóór een afgesproken datum is verkocht, jij je nieuwe huis niet hoeft te kopen.
Je kunt dan dus ontbinden op basis van de No Risk-clausule. In deze clausule wordt dan wel opgenomen onder welke voorwaarden je jouw woning dient te verkopen. Voorbeelden van die voorwaarden zijn de marktconforme prijs of de opleverdatum.
Voordeel voor de kopers
Met een No Risk-clausule koop je dus eerst je nieuwe huis en vervolgens ga je aan de slag om je oude huis te verkopen. Dit geeft de koper(s) rust en daardoor hebben ze wat extra tijd om de woning te verkopen. In de No Risk-clausule is opgenomen dat als de koper(s) er niet in slaagt/slagen om de oude woning binnen de gestelde termijn te verkopen, de koop van de nieuwe woning kosteloos ontbonden kan worden.
Wat betekent dit voor de verkoper(s)?
Voor de verkoper(s) is dit geen fijne manier van onderhandelen; zij zijn namelijk afhankelijk van de verkoop van de woning van de potentiële koper(s). Een onzekere tijd dus. Daarom is er ook bescherming voor de verkoper(s). De No Risk-clausule biedt de verkoper(s) de mogelijkheid om door te gaan met de verkoop. Dat wil zeggen dat de woning in de actieve verkoop blijft staan, dat er bezichtigingen mogen plaatsvinden en dat er onderhandelingen gevoerd mogen worden.
Als de verkoper(s) zijn/hun woning tegen, in zijn/hun ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt/verkopen, stelt/stellen hij/zij de eerste koper(s) voor de keuze: doorgaan met de transactie of de koopovereenkomst ontbinden. Als de eerste koper(s) ervoor kiest/kiezen om door te gaan met de koop, dan moet/moeten hij/zij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken.
Dit betekent dat de koper(s) afstand doet/doen van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als de koper(s) hier niet voor kiest/kiezen, dan is de eerste koop ontbonden en voert/voeren de verkoper(s) de al met de koper(s) gesloten tweede overeenkomst verder uit.
In de huidige woningmarkt komt het niet vaak voor dat deze clausule wordt opgenomen. Verkoper(s) heeft/hebben het namelijk bijna altijd voor het uitkiezen en kiest/kiezen liever een koper met meer zekerheid.
Niet alleen de prijs is belangrijk voor de verkoop van een woning; ook de voorwaarden en bijvoorbeeld de opleverdatum. Juist voor de verkoper(s) is het fijn als de opleverdatum in lijn ligt met de opleverdatum van zijn/hun nieuwe huis. Dit scheelt weer extra gedoe en extra kosten.
Eerst je woning verkopen voordat je een nieuwe koopt of andersom?
Het is fijner om op huizenjacht te gaan als je er zeker van bent wat je budget is. Hierdoor kun je selectiever zoeken en weet je ook precies wat je kunt bieden. Het wordt daarom aangeraden om eerst je huidige woning te verkopen voordat je een nieuwe woning koopt. Dat is een veilige manier maar er zit wel een kanttekening aan.
Wat nu als het niet lukt om een woning te kopen?
Bij de verkoop van je huidige woning kan je ervoor zorgen dat de opleverdatum zo ver mogelijk in de toekomst wordt geplaatst. Dit moet echter wel overeengekomen zijn met de koper(s).
Tijdelijk huren
Het is een moeilijke tijd voor (een) koper(s) om nieuwe woningen te vinden. Er wordt weinig gebouwd en de vraag naar nieuwe woningen is hoog. Niet alleen op de koopmarkt is er weinig aanbod; ook de huurmarkt zit behoorlijk op slot. In de grote steden, zoals Utrecht en Amsterdam, zien wij echter dat daar de huurmarkt al iets losser komt. Dit komt omdat door de coronacrisis de meesten van ons hebben mogen ervaren hoe het is om thuis te werken en veel bedrijven hebben daarom besloten om expats vanuit huis te laten werken. Wel moet je rekening houden met hoge maandelijkse lasten, waar je eigenlijk ook niet op zit te wachten.
Een ander probleem met huren is, dat je de woning vaak minimaal een jaar moet huren zonder dat je tussentijds kunt opzeggen. Niet handig dus, als je zo maar een nieuwe droomwoning kunt tegenkomen.
Wil je weten of het nou slim is om nu te huren of juist toch te kopen?
Maar wat nu als de opleverdatum al dichterbij komt en jij nog steeds niks gevonden hebt?
Dan wordt het lastig maar je hebt wel verschillende mogelijkheden. Je kunt kijken of je tijdelijk je spullen ergens op kunt slaan, of je bij een vriend(in) of familielid kunt inwonen of dat je een woning kunt gaan huren. Alleen ook dat is niet eenvoudig in de huidige tijd. Naast dat het lastig is, zit je ook nog eens met extra kosten waar je niet op zit te wachten.
Moet je dan maar genoegen nemen met minder (ruimte) en gaan voor een huis wat niet helemaal je smaak is? Nee, dat raden wij niet aan.
Een woning is een plek waar je een groot deel van je dag doorbrengt al dan niet samen met je gezin en dat moet dan ook een fijne en veilige plek zijn. Ook al zijn de woningprijzen nog zo hoog, je kiest toch liever voor een woning waar je met veel plezier voor een langere tijd kunt wonen. Je wilt namelijk niet je woning moeten verkopen als de markt laag is en je daardoor verlies moet maken op je woning.
Ga daarom aan de slag met een makelaar die je hierbij kan ondersteunen. Een makelaar houdt voor jou de markt in de gaten en maakt een betere kans bij zijn/haar collega’s die misschien wel jouw nieuwe droomwoning te koop hebben staan. Ook kan je de kennis en ervaring van de makelaar gebruiken om een woning te kopen tegen de juiste prijs en onder de juiste voorwaarden, zoals een opleverdatum die perfect is afgestemd met de opleverdatum van je huidige woning.
Met een aankoopmakelaar nog steeds geen woning gevonden? Dan is er een grote kans dat de makelaar ook zicht heeft op eventueel vrijkomende huurwoningen waar je tijdelijk in kunt verblijven.
Eerst kopen en daarna pas verkopen
Wij hebben het al vaker gezegd maar de vraag of een woning verkocht wordt, is niet het probleem. Het kan daarom fijn zijn om eerst een nieuwe woning te kopen, voordat jij je eigen huis te koop zet. Hiermee loop je dan niet het risico dat je na verkoop moet gaan huren of (extra) kosten moet maken omdat je je spullen ergens anders op moet slaan.
Financieel risico
Bij het kopen van een nieuwe woning kun je de opbrengst van je huidige woning nodig hebben om alles te financieren. Alleen kun je deze overwaarde pas gebruiken als je oude huis verkocht is. Er is wel een mogelijkheid om dit tijdelijke gat te dichten namelijk met een overbruggingshypotheek.
Overbruggingshypotheek
Een overbruggingshypotheek is een lening waarmee je de periode overbrugt waarin je oude huis nog te koop staat. Zodra je oude woning is verkocht en alles is rond, kan jij deze lening direct aflossen bij de bank. Je moet bij de bank kunnen aantonen dat jij in staat bent om voor een aantal maanden dubbele woonlasten te betalen. De bank draagt namelijk het risico dat jij de hypotheek niet kunt betalen, als je oude woning niet wordt verkocht.
Wij raden het altijd aan om een goede hypotheekadviseur in de armen te nemen die precies voor je uit kan rekenen welke mogelijkheden er zijn voor jou op de woningmarkt.
Heb je persoonlijk en deskundig advies nodig voor jouw situatie? Neem dan contact op met ons kantoor om een afspraak in te plannen met een makelaar in Wijk bij Duurstede.
