Tijd om je woning te verbouwen en alles even goed aan te pakken? Dat snappen we! In de huidige markt kan het lastig zijn om een nieuw (ander) huis te kopen en daarom kan je net zo goed je huidige woning nog meer naar je smaak maken. In deze blog gaan wij uitleggen waar je op moet letten als jij je woning gaat (of laat) verbouwen.
Wat kost een huis verbouwen?
De kosten van een verbouwing verschillen natuurlijk altijd per woning maar hieronder geven wij een weergave van de gemiddelde kosten.
Kleine verbouwingen komen gemiddeld uit op € 20.000,–, terwijl je bij grote verbouwingen al gauw moet denken aan ongeveer € 95.000,– of meer.
De prijs wordt onder andere bepaald door hoeveel je wilt laten of gaat verbouwen. Wanneer je een goede inschatting van de totaalprijs voor je project wilt maken, is het aan te raden om de verschillende onderdelen van de verbouwing bij elkaar op te tellen. Dit geeft je een beter beeld van de losse kostenposten en van het totale kostenplaatje.
Bereid je goed voor en maak nauwkeurige berekeningen en nodig meerdere aannemers uit om een offerte te maken voor de geplande verbouwingswerkzaamheden. Geef daarbij aan dat je een redelijk nauwkeurige schatting nodig hebt van de kosten en dat je uiteindelijk een keuze maakt wie de verbouwing mag uitvoeren.
Liever zelf een huis laten bouwen op bouwkavel? Lees dan het stappenplan van de makelaar.
3 Tips om je goed voor te bereiden op de verbouwing
Een verbouwing kan veel stress en spanning met zich meebrengen en daarom geven we je graag een aantal tips om jezelf hier zo goed mogelijk op voor te bereiden.
Maak een bouwplan
Planning is ook bij het verbouwen erg belangrijk. Zorg er daarom voor dat je een aantal mijlpalen vaststelt. Wel adviseren wij om een beetje flexibel daarin te zijn want er is een materiaaltekort waardoor het wel eens kan gebeuren dat materialen tijdelijk niet leverbaar zijn of veel later dan gepland geleverd worden.
Doe een vergunningcheck
Je kunt niet altijd zomaar je idee tot uitvoering brengen want vaak heb je voor een verbouwing een omgevingsvergunning nodig. Voorbeelden hiervan zijn: aanbouw, dakopbouw of een bijgebouw laten of gaan bouwen.
Via het omgevingsloket.nl kun je een vergunningscheck doen en dan weet je binnen een paar minuten of je een vergunning nodig hebt of niet.
Verzekering
Er kan een hoop fout gaan tijdens een verbouwing en als er iets fout gaat is dat vaak één groot drama. Een drama dat je kunt voorkomen door de juiste opstal(gebouwen)verzekering af te sluiten waarop schade ten gevolge van verbouwen is meeverzekerd. Ook is het belangrijk te weten of de aannemer tevens verzekerd is tegen aansprakelijkheid. Dit kan je bij je aannemer controleren door naar zijn/haar polis te vragen. Dit heet een CAR verzekering (construction all risk)
Wanneer je de verbouwing laat uitvoeren door een aannemer, is het ook verstandig om een rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Als er namelijk een conflict ontstaat tussen jou en de aannemer dan kun je rekenen op advies/bijstand van een professionele jurist.
Opties om de verbouwing van je woning te financieren
Er zijn verschillende mogelijkheden om de verbouwing van je woning te financieren. Je kunt natuurlijk je eigen geld gebruiken maar dit is niet de enige optie. Zo kun je bijvoorbeeld ook een verbouwingshypotheek aanvragen.
Hogere inschrijving
Heb je een hogere inschrijving op je hypotheek? Dan kun je zonder dat je opnieuw naar de notaris hoeft, je hypotheek verhogen. Dat scheelt in de kosten. Je kunt je hypotheek verhogen tot het ingeschreven bedrag. Het ingeschreven bedrag vind je in je hypotheekakte. De geldverstrekker toetst nog wel of je hypotheek verhogen voor verbouwing mogelijk is. Daarbij wordt gekeken naar je inkomen en naar de waarde van je woning nadat de verbouwing is uitgevoerd.
Tweede hypotheek
Ook kun je een tweede hypotheek afsluiten naast de hypotheek die je nu al hebt. Je sluit dan een extra hypotheek bij dezelfde geldverstrekker voor de verbouwing van je woning . Om deze extra hypotheek te regelen moet je wel naar de notaris. Ook voor een tweede hypotheek wordt getoetst of de hypotheek op basis van je financiële situatie mogelijk is.
Consumptief krediet
Wil je maar een klein bedrag extra lenen dan kan een consumptief krediet interessant zijn. Je hebt dan niet te maken met extra kosten zoals notaris- en taxatiekosten. Gebruik je het kredietbedrag dat je opneemt voor de verbouwing van je huis dan kan de rente, net als bij een hypotheek, fiscaal aftrekbaar zijn.
Belangrijk is dan dat je de hypotheek in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost.
Hypotheek oversluiten
Het kan ook een optie zijn om je huidige hypotheek over te sluiten en tegelijkertijd te verhogen voor het bedrag waarmee je wilt verbouwen. Je profiteert dan meteen van de huidige lage rente. Het oversluiten van je hypotheek brengt wel extra kosten met zich mee.
Zo kan er, afhankelijk van de actuele marktrente, sprake zijn van een boeterente. Alvorens de hypotheek over te sluiten is het raadzaam eerste een “pro forma aflosnota” op te vragen bij de geldverstrekker. Hierop is te zien hoeveel boeterente er eventueel in rekening wordt gebracht.
Meer lenen dan je woning waard is, dat kan!
Normaal gesproken kun je maximaal 100% van de waarde van je woning lenen, alleen er is een uitzondering. Voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen mag je 106% van je woningwaarde lenen, inclusief verbouwing dus.
Energiebesparende maatregelen kunnen o.a. zijn:
- Plaatsen van zonnepanelen
- Plaatsen van zonneboiler
- Dak, muur en vloerisolatie
- Plaatsen van HR++ of triple glas
- Enz.
Twee redenen om energiebesparende maatregelen toe te passen
Energie besparen? Iedereen zou dat eigenlijk moeten doen in deze tijd. In welke wijk je ook loopt, je ziet altijd wel een woning met een paar zonnepanelen of een elektrische auto voor de deur. Er zijn twee belangrijke redenen waarom energie besparen slim is.
Lagere energierekening
Als je minder energie verbruikt, heb je ook lagere maandelijkse lasten. Afhankelijk van welke aanpassingen je doet, zie je dit terug in je maandelijkse vaste energierekening. Niet elke aanpassing is direct maandelijks terug te zien in je energierekening. Het is daarom belangrijk om altijd te kijken naar de lange termijn.
Beter voor het milieu
Door bewuster om te gaan met het energieverbruik, draag je je steentje bij aan de toekomst van je (klein)kinderen en aan de wereld om ons heen.
Taxatierapport voor en na verbouwing
Eist de bank een taxatierapport waarin rekening wordt gehouden met de verbouwing dan zal een woningtaxateur de waarde van de woning moeten inschatten rekening houdend met de (nog) uit te voeren verbouwing. De taxateur moet dus inschatten wat de waarde van de woning wordt na het voltooien van de geplande verbouwing. Belangrijk om te beseffen is dat de meerwaarde die een verbouwing creëert, niet vanzelfsprekend 100% van de verbouwingskosten bedraagt.
Over het algemeen zal een verbouwing waarmee het woonoppervlak wordt vergroot een waardevermeerdering creëren die in de lijn ligt met de verbouwingskosten.
Dus een uitbouw, waarvan de kosten per m² gelijk zijn aan de m²-prijs van de woning voor de verbouwing, levert veelal ook een waardevermeerdering van de woning op die gelijk is aan de kosten van de verbouwing. In de praktijk kan dit bedrag dus meestal volledig worden geleend. Bij een ‘smaakgevoelige’ verbouwing zal dit echter vaak anders zijn.
Logisch ook, want jouw droombadkamer hoeft niet per se ook de droombadkamer van een potentiële koper te zijn. De meerwaarde die dit soort ‘smaakgevoelige’ verbouwingen oplevert, ligt over het algemeen rond de 60 à 70%.
Dit betekent dus dat wanneer je een keuken van € 10.000,– gaat plaatsen, er circa
€ 3.000,– tot € 4.000,– aan eigen geld zal moeten worden ingebracht. Er kan dus maximaal
€ 6.000,– tot € 7.000,– worden geleend. De taxateur beoordeelt op basis van zijn ervaring en kennis of vervangen of vernieuwen nodig is en wat de meerwaarde zou kunnen zijn.
Heb jij een taxatierapport nodig voor je verbouwing in Wijk bij Duurstede? Neem dan contact met ons op of lees meer over onze taxatiediensten.
Schuur verbouwen tot een woning, mag dat zo maar?
Bij een groot perceel komt het weleens voor dat er naast of in de buurt van de woning nog een grote schuur staat. Handig voor als je ouders op leeftijd zijn en je voor ze wilt zorgen op eigen terrein.
Alleen je mag niet zomaar een schuur verbouwen tot een woning.
Voordat je dit zou willen doen, raden wij aan om het bestemmingsplan te controleren. In het bestemmingsplan staan vaak regels opgenomen over wat wel en niet mag in of met een bijgebouw of schuur. Ook is het handig om te controleren of er vergunningsvrije mogelijkheden zijn.
Schuur gebruiken voor mantelzorg
Om een schuur te verbouwen tot een mantelzorgwoning heb je geen omgevingsvergunning nodig maar wèl dien je te voldoen aan bepaalde voorwaarden:
- Geen uitbreiding van het bouwvolume
- Geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte
- Geen verandering van de draagconstructie
- Geen verandering van de brandcompartimentering of beschermde subbrandcompartimenting
Aannemer vinden voor de klus
Verbouwing is gepland, verzekering is afgesloten en de kosten zijn gedekt. Nu nog het vinden van een geschikte aannemer.
In de huidige tijd is het lastig om op korte termijn een geschikte aannemer te vinden. Door de corona crisis hebben veel mensen hun huidige woningen aan laten passen voor bijvoorbeeld een extra ‘thuiswerk’-kamer.
Verschillende offertes aangevraagd
Omdat je voor de berekening van jouw budget eerder aannemers hebt geraadpleegd, kan je deze wederom benaderen en hun vragen nu een sluitende offerte te maken. Nu kan je mogelijk na de tweede kennismaken en het verdiepingsgesprek en na bestudering van de offertes de beste keuze maken van de aannemer die het beste bij jou en bij de verbouwing past. Vraag bij vrienden, kennissen en buurtbewoners na of zij een goede ervaring met een aannemer hebben gehad en of zij deze aannemer dan ook aanbevelen.
Door je contacten in te schakelen, kun jij makkelijker de juiste aannemer vinden. Er zijn tegenwoordig veel aannemers en je wil daarom niet dat je te snel met een ‘verkeerde’ aannemer in zee gaat.
Controleer de aannemer
Een aannemer kun je altijd controleren door te kijken op zijn website, Google-recensies of in de buurt te vragen naar mensen die de aannemer kennen. Ook kan je vragen of de aannemer gecertificeerd is en of hij/zij beschikt over het VCA-certificaat en/of dat hij/zij aangesloten is bij Bouwgarant.nl.
Kies de aannemer waar jij echt een goed gevoel bij hebt en waarin je gelooft dat hij/zij je zo goed mogelijk zou kunnen helpen. Door deze afweging zorgvuldig te maken, is de kans klein(er) dat je met een ‘verkeerde’ aannemer in zee gaat die voor problemen zal gaan zorgen.
Wij hopen je met de bovenstaande blog voldoende informatie te hebben geven zodat jij je zo goed mogelijk kunt voorbereiden op de verbouwing van je woning.
