Naast dat de prijs van een energielabel in 2021 omhoog gaat, komt er ook nog een andere verandering aan. Vanaf juli 2021 krijgen alle huizen bij verkoop een funderingslabel. Het label is een initiatief van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en stelt het risico op verzakking vast. Maar wat houdt een funderingslabel nu precies in en waarom wordt dit label “verplicht”? Deze vragen gaan wij beantwoorden in onderstaande blog.
Wat is het funderingslabel?
Het funderingsrisicolabel is ontwikkeld om in kaart te brengen hoe groot het risico is dat de fundering van een woning gebreken vertoont en mogelijk een risico vormt. Dit label is bedacht door de KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek).
Volgens de KCAF is de definitie: het funderingslabel is een modelwaarde gebaseerd op landelijk openbaar beschikbare uitgangspunten en open data over ondergrond, grondwater en pandgegevens. Het betreft een indicatie dat tot waakzaamheid moet leiden bij aan- en verkoop van woningen of bij het beheer en onderhoud. Het funderingslabel vervangt in geen geval het funderings- of archiefonderzoek.
Welke verschillende labels zijn er?
De tool om het funderingsrisico in kaart te brengen, is momenteel nog in een testfase en tot eind 2020 ter inzage voor particulieren en huiseigenaren. Het label bestaat uit verschillende gradaties.
Risicolabel A
Als uit de test komt dat je risicolabel A hebt dan is er niks te vrezen. Je hebt dan namelijk geen verhoogd risico.
Risicolabel B
Bij risicolabel B heb je nog steeds geen verhoogd risico, maar er bestaat een kans dat in de toekomst de woning een licht verhoogd risico krijgt. Dit wordt dan bepaald, omdat bepaalde onderdelen in de ondergrond of van de funderingsconstructie gevoelig zijn voor het ontstaan van funderingsproblematiek bij veranderende omstandigheden. Hierbij kun je denken aan ouderdomseffecten, grondwaterstandsaanpassingen of invloed vanuit de omgeving.
Risicolabel C
Licht verhoogd risico. Dit betekent dat er bepaalde onderdelen in de ondergrond of van de funderingsconstructie gevoelig zijn voor funderingsproblematiek.
Risicolabel D
Bij een label D gaan de alarmbellen al wel rinkelen want dan is er namelijk wel sprake van een verhoogd risico. Uit de test blijkt dat meerdere toetsingscriteria worden overschreden en daarmee is er een hoge kans dat de funderingsproblematiek zich ontwikkelt.
Risicolabel E
Nu is het tijd om aan de bel te trekken en serieus te kijken naar de funderingen van de woning. Als het risicolabel E wordt afgegeven dan is er een sterk verhoogd risico en er zijn dan tekenen van schade gesignaleerd of het zakkingsgedrag van het pand wijkt af van vergelijkbare panden in de directe omgeving.
Waarom is dit label nodig?
Momenteel zijn er 3,8 miljoen woningen die zijn gebouwd vóór 1970 en maar liefst 25% daarvan heeft of krijgt te maken met funderingsproblematiek. De reden dat dit risico er is, is omdat er voor 1970 voornamelijk gebruik werd gemaakt van houten paalfunderingen. Doordat het grondwaterpeil steeds lager staat door de toenemende droogte, komen die houten palen droog te staan. Als de palen droog staan dan kan dit na verloop van tijd zorgen voor paalrot, wat weer voor verzakking zorgt.
Oorzaken dat houten paalfunderingen kunnen worden aangetast
- Schimmelaantasting bij een te lage grondwaterstand
- Negatieve kleef; grond kleeft als het ware aan de funderingspalen. Als de grond te veel inklinkt, dan trekt deze de palen mee naar beneden.
- Bacteriële aantasting
- Overbelasting door onjuiste uitvoering of onzorgvuldige verbouwingen
Een verzakking kan leiden tot scheuren in muren en schade aan de deuren en kozijnen.
Wat betekent dit voor de huizenmarkt?
Er worden berichten gepubliceerd dat huiseigenaren door dit label opeens op extra kosten worden ‘gejaagd’ en dit kan ook kloppen. Het funderingslabel maakt vanaf juli 2021 deel uit van een taxatierapport. De taxateur maakt voor zijn rapport gebruik van openbare bronnen, van informatie van de eigenaar (de verkoper) en natuurlijk van zijn/haar eigen expertise. Hij/Zij wijst de koper in zijn/haar rapport op de mogelijke financiële gevolgen van het funderingsherstel.
Als blijkt dat de woning een slechte fundering heeft, dan betekent dit dat het opgelost moet worden. Maar dit label zorgt juist voor extra transparantie, zowel voor de verkoper als de koper.
De kosten voor het vervangen of herstellen van de fundering wisselt per situatie maar kan leiden tot hoge kosten.
Voor de huizenmarkt betekent dit dus meer transparantie of de woning die je koopt goed is ja of nee. Een woning met een slecht funderingslabel heeft een lagere waarde dan een woning met een goed funderingslabel. Doordat dit label vanaf 2021 ingevoerd gaat worden, kan dit invloed hebben op de marktwaarde van een woning, omdat er (mogelijk) rekening gehouden moet worden met de herstel/reparatiekosten.
